こんにちは、大吉投資不動産です！

先日お客様の個別相談で、「競売物件」についてのご質問がありました。

不動産投資を始めようとしている方であれば、その言葉を一度は聞いたことがあるかもしれませんね。

市場より安値で不動産を購入できる可能性があり、近年注目があつまっている競売物件。

しかし、その分、注意点やリスクなどもありますので、

競売物件のメリットや注意点、購入の仕方について説明したいと思います。

競売物件とは？

 

「競売物件」とは、

住宅ローンなどのお金を借りている人（債務者）が返済できなくなったときに、担保として提供していた不動産を差押え、強制的に売却される物件のことを言います。

債権者は主に銀行などです。

競売は入札方式で、最高価格で落札した人が物件を購入する権利を得ることができます。

競売物件は債務者以外であれば、だれでも入札することができます。

競売の対象は、居住用不動産以外にもマンション、アパート、一戸建て、土地、店舗、事務所、オフィスビル、山林など様々な種類があります。

競売物件は、以下のサイトでかんたんに見ることができます。

「不動産競売物件情報サイト　BIT」

東京23区のマンションが数万円（！？）から提示されていたり、なかなか魅力的ですね・・。

次の章では、競売物件を購入するメリットやリスク、注意点を解説したいと思います。

 

 

競売物件のメリット

競売物件のメリットは主に次のようなメリットがあります。

一般の相場より安く落札できる可能性がある 売却にかかわる面倒な手間がかからない 物件の種類が豊富 落札した物件にローンが利用できる 物件に消費税がかからない

一般の相場より安く落札できる可能性がある

一般的な不動産取引とは違い、競売物件は中を見ることができなかったり、明け渡し義務がありません。

うまくいけば市場価格より半値以下で物件を購入できることもあります。

 

売却にかかわる面倒な手間がかからない

競売物件で購入した場合、所有権移転登記などの面倒で複雑な手続きはすべて裁判所が行います。

購入者がやることは、

入札時に書類と保証金を払い、落札したら残りの代金を支払うだけなので一般的な不動産取引の手続きと比べてシンプルです。

 

物件の種類が豊富

アパート、マンション、一戸建てだけでなく、農地、山林、変形地など、通常は流通しない様々な種類が入札の対象となります。

 

落札した物件にローンが利用できる

競売物件はローンを利用することも可能です。

ただし、融資審査が通らない場合でも売買代金を支払わなければなりません。

 

物件に消費税がかからない

通常の不動産売買において、土地では消費税が非課税となりますが、建物は消費税が課税されます。

一方、競売は、債権回収を目的とした売却方法ですので消費税はかかりません。

 

 

競売物件のリスクと注意点

次にリスクと注意点です。

物件の詳細がわからない 引き渡しの義務が生じない（占有者とのトラブルの可能性） 契約不適合責任が生じない 必ず落札できるとは限らない 引落札後、期日までに残金を支払わない場合、保証金が没収される。

物件の詳細がわからない

一般の不動産売買と異なり、競売物件は内見ができません。

物件の情報は、裁判所から提示される「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」という、いわゆる「3点セット」と呼ばれる資料からある程度は確認できますが、一般的に取引される不動産の販売図面などと比べると情報量はかなり少ないです。

なので自分の足で、現地に出向き情報収集する必要もでてきます。

 

引き渡しの義務が生じない（占有者とのトラブルの可能性）

通常は不動産会社が仲介に入り、売主と買主が不動産売買契約を結ぶことによってよって法律上の引き渡し義務が生じます。

しかし、競売物件では所有権が移転するのみで、引き渡し義務までは求められていません。

落札したあとに占有者がいることが発覚し、引渡しを拒みトラブルになる場合もります。

不法占拠の状態が続けば、裁判所に不動産明渡しの申し立てに関する手続きを行います。

明け渡しには、最短でも1カ月半程度かかるとされています。

不動産明け渡しの強制執行を実現するには、それにかかわる費用も高額なものになります。

それらの費用は基本的に占有者の負担ですが、経済的な状況で支払いが難しく、結果的に購入者が費用を負担せざるを得ないケースが多いようです。

 

契約不適合責任が生じない

物件の破損や汚れなどの不具合や欠陥があった場合に、契約不適合責任の追求ができません。

落札した物件に雨漏りや破損、シロアリ被害があったとしても、自分で業者を手配し修繕する必要があります。

ほかにも前の所有者による残置物があった場合は自分で処分しなければなりません。

 

必ず落札できるとは限らない

入札までに物件の選定や物件調査、3点セットの確認、入札書類など、多くの準備に時間がかかっても、他の方が高値で落札する可能性も十分もあります。

最近では個人の競売参入が増えているため、昔ほど安値で落札できないケースが多く、何十回と挑戦しても一度も買えないこともざらにあります。

 

落札後、期日までに残金を支払わない場合、保証金が没収される。

入札するときに、「売却基準価額」の2割以上を保証金として納めなければいけません。

もし期日までに残金が支払はなければ、その保証金は没収さるので注意しましょう。

 

 

競売物件を買う方法

 

競売物件を購入するには、以下の手順で行います。

予算の決定

まずは、どのくらいの予算で物件を購入するのか予め決めておく必要があります。

購入する際には、無理のない範囲で予算を決めましょう。

 

物件を探す

競売不動産の情報は前述した、不動産競売物件情報サイトで確認できます。

不動産競売物件情報サイトBIT(Broadcast Information of Tri-set system)とは、インターネット上で全国の競売物件情報を閲覧できるサイトです。

会員登録をする必要がなく、利用料も一切かかりません。

 

不動産競売物件情報サイト（BIT）の特徴

• 過去(最大3年分)の売却データ検索可能
• 3点セット「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の閲覧・ダウンロード可能
• 売却価額や入札数の閲覧可能
• その他、用語集、手続案内など

競売3点セットには何が書かれている？

物件明細書

「物件明細書」は、「現状調査報告書」「評価書」に基づき、対象となる物件の売却条件や権利関係などを裁判所書記官が記載した書面です。

 

① 不動産の表示

別紙で「物件目録」が付いていることがほとんどです。

・所在　地番、地目、地積

・（一棟の建物の表示）

所在、建物の名称、構造、床面積

・（専有部分の建物の名称）

・家屋番号、建物の名称、種類、構造、床面積

・（敷地権の目的たる土地の表示）

・土地の符号・所在及び番地、地目、地積

・（敷地権の表示）

 

② 売却により成立する法定地上権の概要

無い場合は「なし」と記載されます。

 

③ 買受人が負担することに成る他人の権利

　「なし」や占有権限「賃借権」などが記載されます。自分が住む場合は「なし」と記載のある物件を選ぶことをお勧めします。

「賃借権」の記載があると、賃借人が住んでいる状態であり、勝手に追い出すことができません。

 

④ 物件の占有状態等に関する特記事項

現在の占有状況についての説明です。原則として引渡命令の対象となります。

 

⑤ その他買受人の参考となる事項

境界確定や管理費等の滞納など、買受人の参考となる事項が記載されています。

 

現況調査報告書

「現況調査報告書」とは、裁判所の執行官が物件の現地調査を行い、記録をまとめたものです。

不動産の占有者や関係人の陳述等や執行官の意見などで、物件内容の詳細が記載されていることがあります。

① 物件目録

通常は別紙で物件目録が付いています。

② 不動産の表示

住居表示、建物：種類・構造及び床面積の概略など、土地：現状地目・形状・占有及び占有状況など、

③ 占有者及び占有権限

④ 関係人の陳述等

建物の欠陥、不具合の内容など

⑤ 執行官の意見

⑥ 調査の経過

⑦ 土地建物位置関係図・建物間取図・写真（外部・内部）

この他にも「その他事項」をチェックすると、物件の不具合や劣化等が確認できます。

しかし、あくまでも現況調査を行った時点の物件情報ですので、所有権移転時期には内容が変わっている可能性もありますので注意が必要です。

 

評価書

「評価書」とは、裁判所が選任した評価人（不動産鑑定士）が作成した評価額や算出過程が記載された書面です。

① 評価額

一括価格と内訳価格の記載。

② 評価の条件

適正価格を求める評価結果を算出

③ 目的物件

物件目録や特記事項の記載

④ 目的物件の位置・環境等

法令上の規制や接面道路の状況、土地利用状況等の記載

⑤ 評価額算出の過程

積算価格や収益価格などの評価額を算出

⑥ 参考価格資料

固定資産税評価額などの記載

⑦ 付属資料の表示

 

 

入札から落札までの流れ

 

入札

入札は、期間入札と期日入札があります。

期間入札は期間を定めて買受希望者からの入札を募ります。期間は1週間程度の場合が多いです。

期日入札は特定の日に入札書を直接持参し、入札から落札までを1日で行います。

入札するには、以下の書類などが必要となります。

• 住民票
• 印鑑証明書
• 入札書
• 入札保証金振込明細書
• 保管金受入手続添付書
• 陳述書

また、令和2年4月1日施行の民事執行法改正で「暴力団員等に該当しない旨の​陳述書」も提出が必要となりました。

 

開札（かいさつ）

もっとも高い金額で入札した法人又は個人が落札者となります。

 

売却許可決定

開札から1週間以内に裁判所が落札者に売却するかどうかの決定を行います。

 

代金納付

裁判所は買受人に対して、代金納付期限（売却許可決定から1ヶ月）を定め通知します。

代金を納付すれば、競売物件の所有権を取得することができます。

買受人が期日までに代金を納付しないときは、売却許可決定の効力を失います。

同時に保証金の返還請求権も失います。

 

 

競売物件は投資初心者向けではない。経験者向け

競売物件を初心者が投資目的で購入する際は、リスクが大きいのでおすすめはできません。

理由としては、安く落札できたとしても物件の詳細がわからない点です。

不動産初心者では、不動産競売物件情報サイトの閲覧や3点セット（「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」）を見ても正確な物件状況を確認できるとは限りません。

内覧もできないため、限られた物件情報では判断が難しくなります。

また前の所有者がゴミ屋敷にしていた、事故物件など問題のある物件が多く、リスクが高いです。

入居者がつかなかったり、リフォーム費用が余分にかかってしまい、結局一般取引で買うのと費用は変わらなかったということもあります。

また、最近の競売は参入者が増えてきたため、リスクが高いわりに安くはないというのが正直な印象です。

 

 

まとめ

ここまでお読みいただきありがとうございました！

競売物件は、一般的な不動産取引と異なり、入札手順や手続きなどが複雑で物件の状況も把握しづらいといった点があります。

リスクが高いため、セミプロレベルの個人投資家向けで、不動産投資を勉強し始めた初心者の方にはあまりおすすめできません。

しかし、市場よりも安くよい物件を購入できる可能性はあるので、ある程度知識や経験がある方は一度挑戦してもよいと思います。

大吉投資不動産ではほかにも物件のご相談も承っていますので、お気軽にお問い合わせください。