2023年08月10日
不動産投資は「東京だから安心です」と言えない理由。
（大吉youtubeのメイキング映像です。ぜひyoutubeも見てください😆）
大吉不動産黒田です。
不動産投資を始める際は地域の選定が重要です。
ここでは、特に人気が高い東京圏に投資するメリットや注意点、物件選定時のポイントを解説します。
目次
不動産投資を東京圏で始める3つのメリット
東京圏の不動産は賃貸需要が高く、他の地域にはない魅力があります。
ここでは、東京圏で不動産投資を始める3つのメリットを解説しましょう。
圧倒的な賃貸需要の高さ
東京圏が不動産投資に適している理由は、日本の中でも圧倒的な賃貸需要の高さを誇るためです。
以下のグラフは、総務省が公表している三大都市圏の転入超過数※を表しています。
※住民基本台帳を基に、転入者数から転出者数を差し引いた数
少子高齢化が進む中、人が集まる地域、過疎化が進む地域に分かれています。日本の三大都市圏の中で、東京圏は唯一転入超過です。
上記グラフを見ると、コロナ禍で経済活動が停滞した時期であっても、プラスを維持していたことが分かります。
景気の動向に関わらず、需要が安定していると言えるでしょう。
東京圏に人が集中する理由には、経済活動が盛んなこと、教育機関が充実していることが挙げられます。
多くの企業や大学が集中している地域周辺には人が住みます。
人の流れが盛んな地域は、賃貸需要が高いという訳です。
また、東京圏における転入者の内訳を見ると、若い世代（15歳～29歳）が多いのも特徴です。
参考元：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告（2022年結果）」を加工して作成
世界的なブランド力
日本の首都である東京都は、国内だけでなく海外からも注目されています。
経済活動が盛んなことに加え、住みやすさ（治安の良さや物価水準など）、交通機関の利便性の高さなど総合的な力があるためです。
海外投資家からも人気の都市であるため、資産価値が下がりにくいと言えます。
再開発で抜群の将来性
東京圏では、多数の再開発事業が進んでいます。
特に東京都の千代田区、中央区、港区には2023年以降も再開発が行われる地域が複数あります。
再開発によってオフィスビルや商業施設ができたり、バスターミナルができたり、利便性が高まれば人が集まります。
賃貸需要が高まれば地価や賃料の上昇を期待できるでしょう。
東京圏への投資は、現在だけでなく将来性も抜群です。老後のための資産形成など、中長期目線での投資にも適しています。
【注意】東京圏の不動産に投資すれば成功する！とは限らない
東京圏の賃貸需要が高いのは事実ですが「東京圏であればどの物件でも成功する」とは限りません。
ここでは、物件を選定する際の注意点を解説します。
物件によっては利回りが低すぎる
不動産には複数の種類があり、投資対象によって特徴が異なります。
不動産投資として代表的なのは、ワンルームマンションや一棟物件（アパート、マンション）です。
【ワンルームマンション】
マンションの一室を所有する手法。
一棟物件よりも初期費用を抑えられる一方、利回りが低い傾向です。
【一棟物件】
アパートやマンションなど、土地と建物を一棟丸ごと所有する手法。
初期費用が高額ですが、ワンルームマンションよりも収益性が高い傾向です。
注意が必要なのは、都心の新築ワンルームマンションです。
利回りが低く、赤字経営に陥るリスクが高くなります。
物件を選定する際は、利回りの相場や物件の収益性をチェックしてみてください。
「東京だから安心」は間違い！空室リスクは必ずある
「東京圏だから、退去されてもすぐに入居者が集まる」とは言い切れません。
どの物件にも空室リスクがある点に注意が必要です。
建物は、築年数が経てば必ず老朽化します。外観が古くなり、設備も劣化していくでしょう。
周辺に最新設備が揃った新築物件が建てられれば、空室リスクが高まります。
物件を選定する際は、購入当初だけでなく、長く安定して入居者を確保できる物件かどうかをしっかりと確認しましょう。
例えば、周囲に大学キャンパスやショッピングモールがあれば、一定の賃貸需要を見込めます。
しかし、その施設がなくなった場合に需要が下がるリスクも潜んでいます。
駅やバス停からの距離や都心へのアクセスの良さなど、交通の便も併せてチェックしてみてください。
競合との差別化を図るための工夫が必要
長く安定して家賃収入を得るには、地域のニーズに合わせた工夫が必要です。
建物の老朽化によって入居者が集まりにくくなった場合、賃料を減額するのも手です。
ただし、賃料の減額によって物件全体の収入が下がり、資産価値下落につながることを忘れてはなりません。
賃料の減額は慎重に検討しましょう。
賃料を減額せずに行う空室対策の一つに、リフォームを施して付加価値をつける方法があります。
管理会社によってリフォームの知識の深さが異なるため、相談先の実績をチェックしてみてください。
東京圏の収益物件を選定する際のポイント
東京圏で収益物件を選定する際に、チェックしておきたいポイントをまとめました。
立地・土地の状況
物件のターゲット層にとって、住みやすいかどうかを確認します。
例えば、賃貸住宅を探す人にとって、立地は重要なポイントです。ターゲット層が単身の社会人であれば、都心へのアクセスの良さを重視するケースが多いでしょう。
また、一棟物件の場合は、土地の利便性の高さもポイントです。
整形地や日当たりが良い土地など、好条件の土地は売却時にも有利です。
【ポイント】
・駅やバス停から近い
・生活に便利な店舗や公共施設がある
・周辺に嫌悪施設がない（大規模な工場や墓地など）
・土地の形状
・土地と前面道路の関係
・日当たりの良さ など
建物の外観や管理体制
中古物件を検討している方は、建物の老朽化具合を確認しておきましょう。
修繕が定期的に実施されていない場合、老朽化が早まり、購入後に高額な修繕費がかかる恐れがあります。
また、管理体制が整っているかどうかもポイントです。管理が行き届いていないと入居者が定着せずに空室の原因となります。
【ポイント】
・建物のひび割れや腐食の有無
・清潔感
・共用部分の状況 など
その他（間取り・内装など）
その他にも、地域のニーズに適した間取りや設備が搭載されているかどうかなど、確認しておきたい点が複数あります。
また、売り出し価格は相場に適しているか、賃料設定は適切かなど収益性に関する確認も必要です。
地域のニーズや相場の把握には経験が必要なため、東京圏に詳しい不動産会社へ相談しましょう。
東京圏の不動産投資なら大吉不動産へご相談ください！
東京圏で収益物件をお探しの方は、ぜひ大吉不動産へご相談ください。
大吉不動産では初回で物件を提案することはありません。どのような物件がお客様に適しているかは、ご年収や資産背景、目的など複数の事柄を考慮しなければ判断できないためです。
「お客様にとってベストな選択肢は何か」を一番に考え、一人ひとりに適した提案をしています。
物件を紹介する際は、メリット・リスクの双方を丁寧に説明し、ご納得いただいた上で手続きを進めさせていただきます。
お客様に対して誠実に向き合うことで、少数精鋭の会社でありながら年間新規で1000件を超えるご相談をいただくようになりました。
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