おはようございます！大吉不動産の平船です！

 

遂に！！

昨日より「飯田橋」の新オフィスに移転しました！

とても綺麗で、かっこよく、広くなっているので、是非お気軽に遊びにきてください！！

 

突然ですが皆さん、せっかく不動産を買うのであれば、安く買いたいですよね？

 

不動産を安く買う方法はいくつかあります！

そのなかでも、大きく3つに分けてみると

1、競売物件を買う

2、相続を受けた売主の物件を買う

3、不動産業者が売主の物件を買う

 

そして、今日は「1、競売物件を買う」について、詳しく説明していこうと思います。

（2，3は次週以降に説明します。）

 

競売物件を買う

 

競売物件は「一般的に取引されている物件よりも3割〜5割程度安い」と言われています。

なぜそんなにも安く買うことができるのでしょうか？

 

それはズバリ

「購入者が全責任を追って、問題を解決しなければいけないから」です。

どういうことなのか、詳しく説明していきます。

 

競売物件とは？

そもそも、競売物件とは何でしょうか？

 

「不動産競売」とWikipediaで調べると、

民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。と書かれています。

 

うーん、少し分かりにくいですね。

 

すごく簡単に言うと、

ローンの返済ができなくなった不動産を、裁判所が差し押さえをして、強制的に売却してしまう物件です。

そして、競売物件を購入することを「入札」といい、購入者のことを「落札者」といいます。

 

競売物件には「売主」がいない

競売物件には「売主」がいません。

 

ローンを滞納してしまった不動産の持ち主は、競売開始の前に、不動産を裁判所に差し押さえられますので、

実質的に「所有権」を失うことになります。

つまり、不動産の持ち主は「所有者」ではなくなるため、「売主」ではありません。

 

では、不動産の差し押さえをした裁判所は「売主」なのでしょうか？

裁判所は、あくまで売却の手続きを進めるだけですので、「売主」ではありません。

 

ということで、競売物件には「売主」がいないのです。

 

競売物件は、入札方式で、一番高い金額を提示した方が、購入権を得ることになります。

 

一般の不動産取引との違い

競売物件には売主がいないことがわかりましたが、取引において、一般の不動産取引とは何が違うのでしょうか？

 

一般の不動産取引では、不動産業者を介して取引をします。

 

例えば、一般の方が不動産を購入する場合、

大吉のような不動産会社が、仲介会社や売主となって、お客様に対して「重要事項説明」を行ったり、「契約不適合責任」を負ったりしています。

 

少し難しくいうと、一般の不動産取引は、「宅地建物取引業法」に基づいて取引をしています。

 

そして、この法律によって、購入者は「消費者」として守られることになります。

 

例えば、一般の取引の場合は、以下のことが法律で定められています。

「購入前に、不動産業者から重要事項の説明を受けられる」

「建物に瑕疵（欠陥）があった場合は、売主に損害賠償を請求できる」

「調査内容に不備があったときは、不動産業者が責任をとってくれる」

 

 

では、競売物件はどうでしょうか？

競売物件は、購入者（落札者）が「消費者」として守られることはありません！

 

購入者（落札者）は「重要事項説明」や「契約不適合責任」を受けることがないんです！

 

つまり、物件に何か問題が発生したとしても、

購入者（落札者）が全責任を負って、解決しなければいけません。

 

これだけでも、とてもリスクがあることがわかりますよね。

 

競売物件のリスクとは？

 

もう少し具体的なリスクをご説明します。

 

落札前の物件情報が限定されている

競売物件は内覧ができず、閲覧できる情報も限られています。

いわゆる3点セットといわれる、裁判所が作成した書類3点だけで、購入の判断をします。

 

高額な修繕費用、残置物の処分費用がかかる可能性がある

購入前に内覧ができないため、想定以上に建物が老朽化していたり、大きな瑕疵がある場合があります。

また、前所有者や賃借人が残していった残置物を処分しなくてはいけません。

ゴミ屋敷状態だとすると、少しゾッとします。

 

購入後に立ち退きトラブルがある

引渡しを受けた後も、前所有者や賃借人が居住を続けている場合があります。

さらに、立ち退き交渉に時間がかかるケースも多く、立ち退きトラブルはつきものです。

 

まとめ

競売物件についてのリスクを整理してみました。

競売物件は、一般に取引されている不動産よりも安く購入できますが、落札者は法律で守られることがなく、また想定以上にリフォーム費用がかかる可能性が高いのです。

我々、不動産のプロでも、購入の見極めが非常に難しいのが、競売物件です。

 

このブログを読んで、競売物件に興味を持たれた方は、慎重に行ってみてください。

とはいっても、個人でやっている方は、競売物件を買わないことが無難ですね。

 

大吉でも、色々と試行錯誤しながら不動産を購入しています。

投資なので、ハイリスクをとってこその、ハイリターンですね！

 

 

本日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

 

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