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2022年05月10日

家賃収入の税金はいくら?計算方法や確定申告までシンプル解説【初心者向け】

賃貸経営で得た家賃収入には税金がかかり、確定申告が必要です。

「賃貸経営に興味があるけど、どんな税金がかかるのかわからなくて不安…」

この記事は、このような悩みを抱えたあなたに向けて書いています。

ここでは、

  • 家賃収入にはどんな税金がかかるのか
  • 不動産所得にかかる所得税、住民税の計算方法
  • 不動産所得が事業としての所得となるケース
  • 不動産所得の確定申告の方法

などについて解説します。

確定申告をやったことない人でも、税金の知識をわかりやすく解説していますので、

賃貸経営を始める前に、税金についてしっかり学んでおきましょう。

家賃収入にかかる税金は主に所得税と住民税 


家賃収入などの不動産所得にかかる基本的な税金は、所得税と住民税です。

所得税と住民税は、不動産所得の金額に応じて税額が変わります。

不動産所得にかかる税金を理解するには、不動産所得の仕組みを理解する必要があります。

勘違いされることが多いポイントは、家賃収入の100%=賃貸経営者の不動産所得ではない点です。

まずは不動産所得の基本的な知識を解説していきます。

 

不動産所得は賃貸経営で得た収入ー必要経費

不動産所得とは、賃貸経営で得た利益のことで、以下の計算式で求めます。

不動産所得=賃貸経営で得た収入ー必要経費

賃貸経営で得たすべての収入から、必要な経費を差し引いた金額が、不動産所得です。

不動産所得についての理解を深めるために、収入となるもの、必要経費となるものを解説していきます。

賃貸経営者の収入となるもの

賃貸経営者の収入となるものは、家賃収入の他に以下のものが挙げられます。

  • 礼金
  • 更新料
  • 管理費
  • 駐車場代
  • その他 敷地内に設置した自動販売機による収入など

入居者から受け取るお金として、他にも「敷金」がありますが、敷金は将来返還する性質を持つため、収入には含まれません。
ただし、入居者の債務不履行などで返還しなくなった場合は、収入として計上します。

 

賃貸経営者の必要経費となるもの

賃貸経営者の必要経費となるものは、以下の通りです。

  • 固定資産税など税金関係
  • 損害保険料
  • 修繕費
  • 借入金利子
  • 管理費
  • 交通費
  • 減価償却
  • 消耗品など

税金関係や損害保険料など、物件を維持するためにかかるお金は必要経費です。

また、賃貸経営に関連したセミナーや、物件を見に行く際の交通費も必要経費となります。

建物の購入代金は、一度に経費を計上するのではなく、毎年一定額を税法で決められた期間で計上していきます。

この仕組みを減価償却といいますが、減価償却費を上手く活用すると、所得税・住民税の節税にも繋がるでしょう。

減価償却費の計算方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてみてください。

賃貸経営者の必要経費は、経費として申告できるのかの線引きが難しいので、迷ったときは税理士さんへ相談しましょう。

各費用については、こちらの記事でも解説しているので参考にしてください。



不動産所得にかかる税金:所得税

所得税は個人で得た収入に対して課税される税金で、所得の性質によって10区分に分類されています。

所得税の分類:利子所得、配当所得、給与所得、不動産所得、事業所得、譲渡所得など

不動産所得は所得税のうちの1つで、家賃や権利金など、不動産を貸し付けることで得る所得です。

所得税の課税対象となるのは、前章で解説した収入から必要経費を差し引いた金額です。

不動産所得=賃貸経営で得た収入ー必要経費

また、不動産所得は、賃貸経営の規模が一定以上になると、事業で得た所得として確定申告できます。

この場合は税制上のメリットもあるので、後ほど詳しく解説します。
(第7章:事業で得た所得として確定申告できるケース)

 

不動産所得は総合課税で他の所得と合算ができる

所得税は、税額の計算方法によって「総合課税」「分離課税」に分かれ、不動産所得は総合課税です(下記参照)。

総合課税と分離課税の仕組みを理解しておくと、賃貸経営で赤字が出た時にも役立つので、しっかりと理解しておきましょう。

総合課税…他の所得と合算して税額を計算する所得
例:不動産所得、給与所得、事業所得など

分離課税…他の所得と分けて税額を計算する所得
例:土地や建物を売却したときの譲渡所得、退職所得など

例えば、会社員としての給与所得500万円、賃貸経営の不動産所得200万円、不動産売却時の譲渡所得100万円の所得があった場合

給与所得500万円と不動産所得200万円は合算して税額を計算し、譲渡所得100万円は分けて税額を計算します。

 

不動産所得が赤字になったとき給与所得で控除できる

損益通算とは、総合課税の他の所得が赤字になった場合、他の所得から赤字分を控除することです。

例えば、会社員として給与所得500万円ある賃貸経営者が、不動産所得100万円の赤字だった場合。

給与所得500万円ー不動産所得100万円=所得400万円

上記のように給与所得から不動産所得を差し引いて、所得を少なくできます。

所得を少なくすることで、確定申告で税金の還付を受けられる仕組みです。

 

不動産所得にかかる所得税の税率と計算方法

総合課税に分類される所得は、所得が多いほど税率が高くなる「累進税率」が採用されています。所得税の税率は以下の通り、5%~45%です。

所得税の速算表(平成27年分以降)

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円~194.9万円 5% 0円
195万円~329.9万円 10% 9万7,500円
330万円~694.9万円 20% 42万7,500万円
695万円~899.9万円 23% 63万6,000円
900万円~1,799.9万円 33% 153万6,000円
1800万円~3,999.9万円 40% 279万6,000円
4,000万円以上 45% 479万6,000円

 

引用元:国税庁 No.2260 所得税の税率

所得税の計算方法は、課税所得金額×税率ー控除額となっています。

例えば、総合課税の課税所得金額が350万円だった場合の所得税は、以下の通りです。

所得税 272,500円=課税所得金額350万円×税率20%ー控除額427,500円

 

不動産所得にかかる税金:住民税

不動産所得にかかる住民税には、所得割と均等割があります。

所得割

所得割とは、所得に関係なく一律で課税される税金です。

所得割の税率は、基本的に以下の通り10%ですが、地域によって異なる可能性があるので、各自治体へ確認しましょう。

所得割の標準税率:前年の所得額×10%(都道府県民税4%、市区町村税6%)

また、所得割の所得額とは、以下を控除した後の金額になります。

  • 生命保険料控除
  • 社会保険料控除
  • 医療費控除
  • 雑損控除
  • 地震保険控除
  • 人的控除
  • 小規模企業共済等掛金

均等割

均等割とは、一定以上の所得がある場合に定額で課税される税金です。

例えば、東京都は5,000円(個人都民税1,500円、個人区市町村民税3,500円)となっています。

引用元:東京都主税局 個人住民税

 

不動産所得にかかるその他の税金(個人事業税・消費税)

家賃収入などの不動産所得にかかる税金には、他にも個人事業税、消費税があります。

所得金額や賃貸の目的などによって納税義務が生じるので、併せて確認しておきましょう。

 

個人事業税

収入から必要経費を引いた金額(課税金額)が290万円を超えると、不動産がある都道府県に対して個人事業税の納税義務が生じます。

個人事業税は業種によって税率が変わり、不動産貸付業は税率5%です。

 

消費税

居住用として賃貸する場合の賃料は消費税が非課税です。

しかし、貸店舗や倉庫、駐車場など非居住用として賃貸する場合は、消費税の課税対象となります。

賃貸経営の課税売上高※が1,000万円以下の場合は、賃貸経営者に納税義務がありませんが、1,000万円を超えると納税義務が発生します。

※課税売上高:経費を差し引く前の収入

納税義務が生じた場合、入居者から受け取った消費税は確定申告で納税しましょう。

青色申告で最大65万円の控除がうけられる【事業規模条件あり】

賃貸経営が事業として認められるかどうかで、所得金額の取り扱いが変わります。
以下の通り、一定規模以上の賃貸経営は、事業として行われていると判断されます。

  • 独立した室数がおおむね10室以上であること
  • 独立した家屋がおおむね5棟以上であること

参考元:国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付けとその区分

賃貸経営が事業として認められると、確定申告する際、青色申告または白色申告が選択可能です。青色申告で確定申告すると、最大65万円の控除が受けられます。

控除額が大きい場合、税金の還付を受けられる可能性があるため、将来的に事業規模の拡大を目指している人は覚えておきましょう。

また、アパート経営で法人化を目指している人は、こちらの記事も参考にしてください。



不動産所得の確定申告期間や方法は?

確定申告は、毎年申告期間が決まっています。申告を怠った場合、無申告加算税が生じる可能性もあるので、忘れずに行いましょう。

  • 不動産所得の対象期間:1月1日~12月31日
  • 確定申告の申告期間:翌年の2月16日~3月15日

確定申告は、年度によって申告期間が異なる可能性があります。
例えば、令和2年分の確定申告期限は、新型コロナウイルスの影響で令和3年4月15日まで延長されました。

具体的な申告期間は、国税庁や各地域の税務署の公式サイトでご確認ください。

白色申告・青色申告

不動産所得は、事業規模によって白色申告または青色申告で確定申告します。

白色申告は比較的シンプルなため、確定申告をしたことがない人にもわかりやすいでしょう。

青色申告は、複式簿記で帳簿付けを行うため、白色申告よりも複雑です。

ただし、所得によって最大65万円の控除を受けられるので、節税に繋がります。

前章で解説した通り、青色申告で確定申告するには、賃貸経営が一定規模以上であることが条件です。

また、事前に「青色申告承認申請書」を税務署へ提出する必要があります。

青色申告の承認手続きはとくに難しくありません。
詳しくは下記の国税庁公式サイトをご確認ください。

国税庁 所得税の青色申告承認申請手続

 

まとめ

賃貸経営で得た家賃収入には、所得税や住民税がかかるため、確定申告が必要です。また、賃貸経営の規模が大きくなると、個人事業税や消費税の納税義務も生じます。

会社員の給料とは異なり、賃貸経営では後から納税する仕組みです。納税時にお金を用意できないなどのトラブルを避けるために、賃貸経営を始める前に税金の知識を身につけておきましょう。

また、税金の知識が豊富なほど上手く節税できるため、効率よく賃貸経営をしていけるでしょう。

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この記事を書いた人

代表 山本

大吉不動産株式会社 代表取締役 2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している。 多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受ける中、失敗する方を減らすため情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。

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