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【初心者向け】家賃収入の確定申告!準備から流れや注意点を徹底解説

不動産投資を始めたばかりの人で初めての確定申告。わからないことが多いですよね。

今回は、家賃収入を得た時の確定申告に関する以下の基礎知識について解説します。

  • 家賃収入で確定申告が必要なケース
  • 確定申告の方法
  • 確定申告の流れ、必要書類
  • 賃貸経営の経費計上について

わからないことが多いと後回しにしがちですが、確定申告の時期に慌てて準備すると申告漏れが発生する場合もあるでしょう。

また、確定申告が必要なのに申告をしないと、無申告加算税が課税されてしまう場合があります。

そのようなトラブルが起こらないように、この記事で確定申告の基礎を確認してみてくださいね。

家賃収入で確定申告が必要なケース

家賃収入を得た人が確定申告が必要なケースは、年間の不動産所得が20万円以上のケースになります。

確定申告とは、所得に対してかかる所得税や復興特別所得税などの納税額を計算し、税務署に納税するための手続きをすることです。

家賃収入による確定申告の注意点は、収入ではなく所得が基準だという点です。

所得は10種類に分類されており、個人が得た家賃収入は不動産所得に該当します。

家賃収入から必要経費を引いた不動産所得が、20万円を超えたら確定申告が必要です。

以下の記事では、家賃収入の考え方や不動産所得にかかる税金の計算方法について詳しく解説しているので、興味がある人はご覧ください。

不動産投資・投資用不動産の情報なら大吉投資不動産TIPS

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不動産所得20万円以下で確定申告するべきケース

不動産所得20万円以下の場合、全員が確定申告しなければいけない訳ではありません。

ただし、

  • 20万円以下でも確定申告しなければいけないケース
  • 20万円以下でも確定申告した方がいいケース

があり、家賃収入を得ているほとんどの人は、確定申告するべきケースに該当するでしょう。

20万円以下でも確定申告しなければいけないケースは、本業として家賃収入を得ている場合と会社員が各種控除を受ける場合です。

① 本業として家賃収入を得ている場合

個人が得た家賃収入は、基本的に不動産所得になりますが、事業として家賃収入を得ている場合は「売上」という扱いになり事業所得になります。

20万円以下という基準は、あくまでも会社員など別途年末調整を行っている人のケースです。事業として家賃収入を得ている場合、金額に関わらず確定申告が必要です。

② 会社員が各種控除を受ける場合

副業として家賃収入を得ている会社員が、医療費控除や住宅ローン控除を受ける場合、不動産所得を含めた所得での確定申告が必要になります。

また、確定申告は、あくまでも所得税の申告をするものです。所得税は国税、住民税は地方税になるため規定が異なります。

家賃収入が20万円以下であっても、所得に関わらず住民税の申告が必要ということを覚えておきましょう。

不動産所得が赤字の場合

不動産所得が赤字の場合、損益通算で税金の負担を軽減できるため、確定申告をすることをおすすめします。

損益通算とは、賃貸経営で発生した赤字を、会社員の給与など他の所得から控除して、課税所得を減らすことです。

所得税と住民税は課税所得を基準に計算するため、課税所得が減れば税金も減ります。

必要以上に納税していた場合、払い過ぎた税金が戻ってくるので、確定申告をした方がいいケースになります。

確定申告の方法【白色・青色申告、法人の確定申告】

確定申告の方法は、白色申告、青色申告、法人の確定申告の3種類です。

 

白色申告

特に届出を出さない場合、白色申告として申告します。白色申告は、単式簿記という簡易的な帳簿付けで申告できるため、確定申告に慣れていない人にも比較的わかりやすい方法です。

ただし、後述する青色申告のように特別控除がなく、節税効果が低くなっています。

青色申告

青色申告承認申請書を事前に提出すると、青色申告で確定申告できるようになります。

青色申告の申請は、開業してから2ヶ月以内、もしくは青色申告に変更する年の3月15日が申請期限です。

青色申告承認申請書は、以下の国税庁公式サイトから取得できるので、検討している人は確認してみてくださいね。

[手続名]所得税の青色申告承認申請手続|国税庁 (nta.go.jp)

青色申告は、白色申告よりも複雑な複式簿記という帳簿付けが必要になりますが、最大65万円の特別控除があるため、節税効果が大きい申告方法です。

青色申告の65万円控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

戸建て等の独立家屋を5棟または、区分アパート等を10室以上所有しているなど、事業規模で賃貸経営を行っている
複式簿記による記帳
確定申告時に貸借対照表、損益計算書を添付する
e-taxを使用して申告する、または電子帳簿保存を行っている 

事業規模で行っていても、e-taxや電子帳簿保存に対応していない場合、控除額は55万円になります。それ以外の青色申告の場合、控除額は10万円です。

法人の確定申告

会社を設立して、賃貸経営を法人名義で行う場合、法人として確定申告することになります。法人税、法人住民税、法人事業税などが課税対象です。

以下の記事ではアパートを法人化するメリット・デメリットを解説しているので、興味がある人はぜひご覧ください。

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賃貸経営者の確定申告の流れ

確定申告の申告期間は、毎年2月16日から3月15日です。期限内に申告しない場合、無申告加算税が課税されるケースがあるため、忘れずに申告しましょう。

白色申告・青色申告の流れは以下の通りです。

  1. 確定申告の方法を決めて必要書類を準備する
  2. 確定申告に必要な資料を作成する
  3. 税務署に確定申告書を提出する
  4. 納税する

確定申告の方法を決めて必要書類を準備する

青色申告または白色申告、どちらの方法で確定申告するかを決めます。

先述の通り、青色申告では特別控除を受けられるため、今年度の申請に間に合う人は青色申告をおすすめします。

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

書類 入手先
確定申告書B インターネット
青色申告決算書(青色申告)
収支内訳書(白色申告)
源泉徴収票 勤務先
固定資産税通知書 市町村から郵送
借入金返済表 金融機関
損害保険証券 保険会社
修繕の見積書、請求書、領収書 各依頼先
売買契約書 不動産会社
賃貸借契約書
家賃送金明細書
売渡清算書

 

確定申告書B、青色申告決算書、収支内訳書は以下の国税庁公式サイトで取得できるので、確認してみてください。

確定申告書等|国税庁

不動産購入時の書類は一つにまとめておき、領収書は日付順など毎月整理しておくと確定申告の時期にすぐに作業できます。

まとめて作業すると大変なので、準備できることは事前にしておきましょう。

確定申告に必要な資料を作成する

確定申告書Bは、以下の方法で作成できます。

国税庁公式サイトの確定申告書等作成コーナーで作成する
税務署で作成する
会計ソフトを使用して作成する

例:freeeの確定申告ソフト
  マネーフォワードのクラウド確定申告
  弥生の確定申告ソフト 

確定申告書Bは、インターネットから出力して手書きでの提出もできますが、国税庁の公式サイトであれば必要な数字を入力すれば自動的に計算されます。

また、会計ソフトを利用すると、日々の仕訳も楽になるので検討してみてはいかがでしょうか。

税務署に確定申告書を提出する

確定申告書の提出方法は、以下の通りです。

印刷して郵送する
印刷して税務署に持参する
e-Taxで提出する

提出先の管轄税務署がどこになるのか迷う人もいるでしょう。

事業として賃貸経営を行っていない場合、管轄の税務署は自宅がある地域の管轄税務署になります。

不動産は事業所ではなく資産となるため、不動産がある地域ではない点に注意が必要です。

管轄の税務署は、以下の国税庁公式サイトから検索できるので活用してみてください。

国税局・税務署を調べる|国税庁

納税する

無事に確定申告の手続きを終えたら、納税します。納税方法は、窓口、コンビニ、口座振替、クレジットカードなどから選択できます。

家賃収入を抑えて節税するポイント【経費計上できる項目】

不動産所得を抑えて節税するためには、経費になるものをよく理解して計上することが大切です。経費計上できる項目の例を以下にまとめたので、参考にしてみてください。

経費計上できる項目の例

  • 各種税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 減価償却費
  • 管理費
  • 管理会社への管理委託費
  • 修繕費
  • 水道光熱費
  • 損害保険料(火災保険、地震保険)
  • 消耗品費(事務用品、印鑑など)
  • 交通費(管理会社との打ち合わせ、物件確認の際のガソリン代、駐車場代など)
  • 通信費
  • ローン返済金のうち利息分
  • 税理士、司法書士への報酬

青色申告時のみ計上できる経費

  • 青色事業専従者の給与(家族の労働に対して支払う給与)
  • 自然災害で発生した損失(被害があった際の損失分)
  • 未収分の家賃(回収できなくなった家賃)

以下の記事では、アパート経営の節税について解説しているので、節税に興味がある人はご覧ください。

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【要注意】経費計上できない項目

以下の項目は、経費計上できないため、計上しないように注意しましょう。

  • ローン返済金の元本
  • 個人的に利用した費用
  • 所得税、住民税
  • 仲介手数料(建物金額に含めます)

仲介手数料は経費計上できないので注意

建物を購入時に、不動産会社に支払った仲介手数料は経費にすることはできません

仲介手数料は、資産の取得価額として計上されます。

建物の金額に含まれ減価償却費として扱われます。

仲介手数料は勘違されやすいので注意しましょう。

まとめ

家賃収入を得ている人は、ほとんどのケースで確定申告が必要です。

確定申告の期限内に申告をしないと、無申告加算税が課税される場合があるため忘れずに確定申告しましょう。

また、経費を上手に計上すると節税効果が大きくなるので、どのような項目が経費計上できるのか確認してみてくださいね。

1人での確定申告に不安がある人は、税理士に相談することも手段の一つです。

税理士に依頼する場合も、自分で行う場合も、早めに準備することで余裕を持って手続きできるので、後回しにせずに早めに準備を進めましょう。

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