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アパート経営よくある失敗事例5つの原因と回避ポイントを徹底解説

「赤字経営が続いてアパートローンの返済ができなくなった」

「購入時に想定していなかった費用が多く、キャッシュフローが貯まらない」

上記のようにアパート経営で失敗する原因は、知識不足だったケースがほとんどです。

アパート経営での失敗を防ぐために、失敗事例から失敗しやすいポイントと対策を確認しておきましょう。

この記事では、アパート経営者によくある5つの失敗事例と回避するためのポイントを解説します。

以下の記事では、アパート経営に関するリスクについて解説しているので、こちらも併せてご覧ください。

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失敗事例①高利回り物件を購入も多額の修繕費が発生

投資用の中古アパートを探していたAさん。ある不動産会社から、利回り20%以上、築15年の高利回り・格安物件情報を入手しました

物件は以前Aさんが、出張で何度か訪れた土地勘が少しあるエリアにありました。

競合が多数いることが予想されたこともあり、AさんはGoogleマップや数点の資料を見るだけで、現地調査せずに購入します。

しかし、購入した物件は前任者の管理が行き届いておらず、各設備の老朽化が進んでいる状態。

格安で購入したにも関わらず、購入後に多額の修繕費がかかり、予備資金として貯めていた自己資金を失うことに…。

さらに、購入当時にはほぼ満室だった入居者が購入後すぐに退去し、空室が目立つようになりました。

駅から離れた地方の物件だったため、新規の入居者がなかなか集まらなず、赤字経営が続き、物件を売却することになりました。

物件購入による失敗を回避するポイント

Aさんの問題点は、以下の2点です。

現地調査をしなかった
利回りの高さだけで購入を判断してしまった

現地調査で物件の現状を確認せずに写真やレントロールだけで判断すると、購入後に思った以上に多額の修繕費がかかるケースがあります。

さらに、現地調査は物件の確認だけでなく、周辺環境から賃貸需要を見極めるための大切なポイントにもなります。

また、物件価格が安く、賃料収入が高いほど利回りが高くなる仕組みです。

相場に対して物件価格が安く、利回りが高くなっている場合、入居づけが難しい、老朽化が進んでいるなど、理由がある可能性があります。

不動産会社が物件の広告に記載する利回りは、経費を含めない表面利回りであるケースが多いため、利回りだけで判断するとアパート経営に失敗する可能性が高くなるでしょう。

物件購入による失敗を回避するポイントまとめ

現地調査を必ず行う(物件の現状、賃貸需要を確認しておく)
提示された利回りだけで判断せず、老朽化や空室などのリスクも考慮する

以下の記事では、利回りの計算方法や物件の情報を収集する際のポイントを解説しているので、興味がある人はご覧ください。

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失敗事例②資金計画に失敗して赤字になる

Bさんはアパートローンを借り入れ、相続した土地に新築アパートを建てました。

新築当初のアパート経営は順調で、入居率90%以上を確保できていました。

しかし、数年経つと入居者の更新のタイミングによる退去が目立ち、入居率が半分以下に減少

すぐに新規の入居者を募集したいところですが、Bさんはローンの借り入れが多く、毎月の返済がアパート経営を圧迫し、キャッシュフローが貯まっていませんでした。

そのため、退去後のリフォーム費用や設備のメンテナンス費用のための資金を捻出できず、すぐにできませんでした。

そして、長期間メンテナンスしないことで物件の老朽化が進み、周辺の競合物件に比べて見劣りしてしまい、募集再開する際の賃料を下げざるを得なくなりました。

賃料を下げた結果、家賃収入より返済額が大きくなり、給与収入から持ち出しという非常に厳しい状況が続いています。

資金計画での失敗を回避するポイント

Bさんの問題点は、以下の3点です。

ローンの返済負担が大き過ぎた
十分な自己資金がなかった
資金計画が甘かった

金融機関から融資を受ける際に、必要な頭金や借入可能額は、契約者の年収、担保となる物件の資産価値などによって異なります。

金融機関の審査結果によっては、フルローンに近い形で融資を受けられる場合もあるでしょう。

しかし、融資を受けられる額と実際に返済できる額は必ずしも一致しないため、過度な借入に注意が必要です。

アパート経営では、突発的な修繕費、税金、退去によるリフォーム費用などの維持費がかかり、自己資金が必要になるケースもあります。

資金不足のためにメンテナンスを怠ると、物件の老朽化の進みが早まり、資産価値が下がるため注意が必要です。

資金計画での失敗を回避するポイントまとめ

ローンの借入額や毎月の返済額は、無理のない範囲で設定する
資金計画を立てる際は、老朽化、家賃下落、空室などのリスクを考慮する
万が一のために、手持ち資金にも余裕を持たせておく
建物の資産価値を維持するために、計画的に修繕を行う

不動産投資初心者の場合、自分だけで判断せずに不動産会社に相談しながら資金計画を立てることをおすすめします。

アパート経営に必要な初期費用や維持費、融資状況については、以下の記事で解説しているので興味がある人はご覧ください。

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失敗事例③節税対策でアパートを購入して想定外の失敗

Cさんは、不動産の営業担当者から「節税対策ができる」と聞いて築22年の中古アパートを購入。

実際にアパート経営を始めると、減価償却費を経費計上することで、所得税・住民税を節税できました。

しかし、4年後に減価償却期間が終了。それ以降は課税対象となる所得が増え、所得税・住民税の負担が大きくなってしまいました。

さらに、節税目的のために購入した不動産のため、収益性を考慮しておらず、経営赤字が続いてしまいました。

節税目的での購入による失敗を回避するポイント

Cさんの問題点は、以下の2点です。

節税のみを目的に不動産を購入してしまった
税金に対する知識が不足していた

減価償却費とは、毎年目減りしていく資産の価値を経費として計上できる費用です。

実際に費用が発生する訳ではなく、あくまでも帳簿上で処理を行うものです。

中古アパートは減価償却費を大きく取れるため、特に節税効果を期待できます。

ただし、減価償却できる期間は、構造別の耐用年数や築年数によって異なります。

減価償却は、無期限でできるものではないため注意が必要です。

例えば、木造アパートの法定耐用年数は22年となっています。築22年の場合、22年×20%=4年が減価償却できる期間です。

節税目的での購入による失敗を回避するポイントまとめ

節税ありきのアパート経営は失敗しやすい
物件を購入する際は収益性があるか確認する
不動産投資に関する税金の知識を深めておく

アパート経営では、税金の知識を深めておくと制度を上手に活用して効率よく節税できる可能性があります。

減価償却費については、以下の記事で解説しているので詳しく知りたい人はこちらでご確認ください。

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失敗事例④家賃滞納者による夜逃げで大損害

中古アパート経営に興味があったDさんは、念願のオーナーチェンジ物件を購入。

すでに入居者がいるため、安定したアパート経営ができると安心していました。

しかし、購入してしばらくたったころ、入居者の家賃滞納が発生したと管理会社から連絡がありました。

管理会社から本人に連絡しても、連絡が取れない状況とのことです。

翌月も家賃滞納が発生したため、Cさんが直接様子を見に行くと、荷物はありましたが滞納者は留守でした。

近隣の人によると、数ヶ月姿を見ていないとのことです。

その後、滞納者の夜逃げが発覚。

しかし、室内に放置された家具を勝手に処分できないため、新規入居者募集の手続きができず、ただただ賃料収入を得られない期間が続きました。

保証人は非協力的だったため、夜逃げした滞納者に対して法的措置を取り、なんとか部屋の片付けをすることができました。

しかし、裁判のための費用がかかった上、滞納者が住んでいた部屋の内部はかなり荒れていて、通常よりも多額の修繕費を支払うことに…。

家賃滞納者による失敗を回避するポイント

Dさんの問題点は、以下の3点です。

入居者の滞納状況を事前に調査しなかった
保証会社を利用していなかった
滞納者への対応が遅かった

オーナーチェンジ物件は入居者がすでにいる状態で物件を購入するため、新規入居者募集の手間を省くことができます。

しかし、内装を確認できないというデメリットもあるため注意が必要です。

入居者に対する審査は前任者によって異なるため、滞納状況やトラブル状況を確認しておくことも大切です。

万が一、家賃の滞納が発生した場合、できるだけ早く対応すると問題が深刻化することを防げるでしょう。

また、近年では家賃の督促や滞納された家賃を保証してくれる保証会社を利用する人も多くなっています。

トラブル防止のために、保証会社の利用も検討することをおすすめします。

家賃滞納者による失敗を回避するポイントまとめ

物件を購入する前に入居者の滞納状況、トラブル状況などを調査しておく
保証会社を利用して家賃滞納に備える
オーナーチェンジ物件の場合、修繕履歴がわかる資料を確認しておく

以下の記事では、家賃滞納者への対処方法やオーナーチェンジ物件について解説しているので、詳しく知りたい人はぜひご覧ください。

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失敗事例⑤管理会社選定ミスで経営赤字

Eさんは、駅から徒歩10分程度で、周辺の生活施設が充実している立地条件の良い中古アパートを購入。

しかし、新規の入居者がなかなか集まらず、入居づけできても更新時期に退去されてしまうため、賃料収入が安定しませんでした。

管理会社に管理を委託していたものの、不安になったEさんは、物件の現地調査をすることにしました。

現地に行ってみると、共用部分の汚れが目立ち、設備の不具合が放置されているなど、管理が不十分でした。

退去予定の入居者へ退去理由を確認すると、管理会社の対応に対する不満の声も聞こえてきました。

Eさんは、知名度の高さから管理会社を選定しましたが、入居者が満足する管理をしてもらえていなかったようです。

また、Eさんが依頼した管理会社は、物件がある地域での管理実績が少なく、適切な空室対策ができていなかったことも新規入居者が集まらなかった原因の一つでした。

管理会社選定ミスでの失敗を回避するポイント

Eさんの問題点は、以下の通りです。

管理会社を知名度のみで選定した
管理会社に任せきりだったため、現状把握が遅くなってしまった

アパート経営の空室対策は、地域の特性によって異なります。

企業の知名度や規模だけで判断せずに、物件がある地域での管理実績を公式サイトなどで確認しましょう。

また、管理会社に任せきりにせず、オーナーとして入居者目線で管理状況を確認することも大切です。

管理会社選定ミスでの失敗を回避するポイントまとめ

物件がある地域での管理会社の実績を確認する
定期的に物件の現地調査をしてみる

まとめ

今回は5つの事例を紹介しましたが、不動産投資ではサブリース契約で失敗する人も多くなっています。

サブリース契約については、以下の記事で詳しく解説しているので、こちらも併せてご確認ください。

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アパート経営で失敗しないために、失敗しやすいポイントや対策を事前に確認して安定した経営を目指しましょう。

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