賃貸経営を知りたい!アパート経営を法人化するメリットや税金について

アパートやマンションの賃貸経営をする場合、個人経営ではなく「会社経営」にすることが可能です。

会社経営すなわち、法人化することで、どのようなメリットがあるのでしょうか。

また、賃貸経営の基礎知識や税金についてよくわからないという方のために、この記事では、賃貸経営の基礎知識から法人化するメリット・デメリット、税金について詳しく解説します。

 

目次

賃貸経営とは?賃貸経営の基礎知識教えます

賃貸経営とは、アパートやマンションなどの住宅、事務所ビル、店舗などの物件を人に貸して賃料を得ることです。

 

土地なし・建物なしのゼロからスタートでもOK

賃貸経営を始めるのに特別な資格は必要ありません

土地のみを持っている場合は、アパートやマンションを建設することで資産価値を高め収益を得ることができます。

また、土地や建物を持っていない方でも土地や物件を購入して賃貸経営を始めることができます。

 

住宅・ビルなどの賃貸収入を得れる

住宅やビルを人に貸し出す賃貸経営は、長期的に収益を得られるのが特徴です。

特別な資格・知識がなくても始めることはできますが、長期的な収入を得るためには家賃相場の見極めや修繕、管理などが必要になります。

 

賃貸経営するにあたっての実務は業者にお任せ

賃貸経営はただ部屋を貸せばいいわけではなく、さまざまな運営業務を実施しなければいけません。

【賃貸経営で必要となる主な業務】

  • 入居者の管理(募集・契約・クレーム対応・退去時の立会いなど)
  • 資金管理(家賃の集金・延滞分の督促など)
  • 建物の維持管理(外装や内装の修理・修繕・設備の導入など)

 

これらの運営業務は、賃貸物件のオーナーである貸主が行う業務ですが、管理会社などの専門業者に委託することができます。

そのため、初めての方や忙しい方でも不動産投資として賃貸経営を行うことが可能です。

 

活用すれば差が出る?賃貸経営のローン(融資)とは?

土地やアパート・マンションの建築には多大な費用がかかります。

そこで必要となるのが「融資(ローン)」です。

かかる費用は、銀行・金融機関の融資を受けてまかなうことができるため、自身の初期投資額を抑えて始めることができます

ローンの返済は家賃収入から支払うことが見込めるため、ローンが極端な負担になるリスクを軽減することができるでしょう。

融資を活用すれば資金が少なくても運用でき、ローンを完済すれば家賃収入を老後の蓄えにすることが可能です。

資産価値の高い場所は融資を受けやすい傾向があるので、ローンを上手に活用しましょう。

 

アパート・マンション投資目的の建物に利用できるのは、「アパートローン」です。

自分や家族の居住用に利用できる住宅ローンは、住むための家に使えるローンです。

投資用の不動産(アパート経営)にはアパートローンを利用しましょう

 

賃貸経営に必要な経費にはどんなものがあるの?

賃貸経営に必要な経費にはどのようなものが挙げられるのでしょうか。

しっかりと経費を把握しておけば、確定申告の際に必要経費として計上できるため、節税に繋がります

どのような費用が経費にできるのかチェックしてみましょう。

 

減価償却

耐用年数に応じてアパートやマンションなどの建物費用や設備費用などを分割して、減価償却費として毎年一定額を計上できます。

 

損害保険料

事業に必要な火災保険・地震保険など、その年にかかった損害保険料は経費計上できます。

 

修繕費

建物や設備、備品などの維持管理や修理にかかった通常の費用は、必要経費として計上できます。

 

借入金利子

ローンの借入額(元金)は経費にはなりませんが、借入金利子は経費計上できます。

ただし、不動産所得が赤字の場合は、土地などを取得するための借入金利子部分は必要経費として算入できません。

 

税金関係

通常、税金を経費計上できないのですが、土地・建物の固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税・印紙税・事業税など、不動産の取得や事業に関係する税金は経費計上できます。

 

管理費

入居者の募集・管理人、清掃業者など賃貸管理を管理会社に委託した場合、支払った管理費を経費として計上できます。

 

旅費・交通費

賃貸物件の視察や不動産セミナーなど、賃貸経営に関わる交通費や宿泊代は経費計上できます。

個人的な交通費は経費にはなりません。

疑われないために領収書や調査写真、物件概要書などを保管しておくことが大切です。

 

消耗品など

デジカメ、パソコン、プリンター、ボールペン、紙など、賃貸経営の不動産管理や業務に必要なものであれば、消耗品として経費計上できます。

 

【大吉不動産の見解】

所有していたアパートを取り壊し、新しいアパートを建築した場合、測量費・取り壊し費・立退料などは必要経費として計上することができます

しかし、所有していたアパートを取り壊して売却した場合にかかる測量費・取り壊し費・立退料などは必要経費とはなりません

 

賃貸経営を法人化するメリット・デメリットとは?

賃貸経営は、個人経営から法人化して会社経営にすることができます。

法人化するとどのようなメリット・デメリットがあるのか確認してみましょう。

 

法人化するメリット

賃貸経営を法人化すると、以下のようなメリットがあります。

 

法人化にし、報酬を受け取ることで所得税・住民税の節税になる

アパートやマンションの賃貸経営を個人事業で行った場合、不動産所得に対して所得税・住民税がかかります

住民税は基本的に一律10%ですが、所得税は累進課税制度で、所得が大きくなるほど税率も高くなり、最高税率は住民税+所得税で55%です。

 

会社を設立して法人化した場合、法人税・法人住民税・法人事業税などが課税されます。

法人税は比例課税方式のため、税率が一律23.3%です。

さらに資本金が1億円以下の中小法人については、軽減税率が適用されます。

800万円以下の所得に関しては15%で800万円を超える所得部分については、23.2%が課税されます。

 

単純計算で、800万円の不動産所得があった場合、個人としての所得なら住民税込みで33%ですが、法人なら法人税は15%となります。

これに法人住民税・法人事業税を足しても33%を超えることはほとんどありません。

自治体によって税率が異なるため詳細は省きますが、法人化することで、個人で所得税や住民税を払うよりも節税になる可能性が高いと言えます。

※2019年12月現在の税率です。

 

また、家族を役員や社員にして給与を支払うことで、所得を分散して所得税の税率を抑えられます

給与には給与所得控除が適用されるので、さらに節税効果が見込めるでしょう。

 

経費の幅が広がる

法人化すると、条件を満たせば役員の生命保険料や退職金などを経費として計上することができるようになるため、個人よりも必要経費の幅が広がります。

また、経営初年度に経費がかさんで赤字になった場合、欠損金の繰越控除により次の年以降の利益と相殺できます

個人の場合は3年間(青色申告の場合)ですが、法人は9年間繰り越せるので有利です。

 

法人化するデメリット

賃貸経営を法人化すると、以下のようなデメリットがあります。

 

設立費用が必要となる

個人で経営する場合は特に設立費用が必要ありませんが、法人化する場合は定款作成や登録免許税などの設立費が必要です

手続きを司法書士などに依頼する際には手数料もかかります。

また、法人住民税均等割や税理士報酬、社会保険料などの維持費もかかるので、経費倒れにならないように注意しましょう。

 

帳簿の記帳、もしくは税理士への依頼が必要となる

個人・法人にかかわらず、賃貸経営を行う場合は帳簿をつけなければいけません。

確定申告をする際には、この帳簿をもとに税金が計算されます。

【確定申告に必要な帳簿】

  • 現金出納帳
  • 売掛金
  • 買掛金
  • 経費明細書
  • 固定資産台帳

 

法人の場合、帳簿の記載事項が多く、より詳細なものを求められるため管理が難しくなります

確定申告には手間も時間もかかるので、税理士に依頼して手続きを代行してもらうのが一般的です。

 

【大吉不動産の見解】

まずは一棟だけを所有してアパート経営を始める際は個人経営のままで良いでしょう。

しかし、アパートを何棟も所有しアパート経営を拡大する際は、その分税金や維持管理費など費用が多くかかります

そのため事業として法人化することをおすすめします

もちろん個人経営から法人化へ変更することは可能です。

 

賃貸経営にかかる固定資産税の計算方法と節税対策とは?

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に対し、固定資産の評価額に応じて課せられる税金のことです。

固定資産税の計算方法や節税対策についてチェックしてみましょう。

 

賃貸経営用住宅にかかる固定資産税の計算方法

固定資産税は毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されているものが対象となります。

おおよその計算方法は以下の通りです。

【固定資産税の計算方法】

固定資産税課税標準額x※1.4%(標準税率)=固定資産税

※標準税率は、市区町村によって違いがあるため詳細は自治体のHPなどでご確認ください。

 

固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額の基になる金額で、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定し、評価は3年に1度見直されます。

 

土地活用で固定資産税を軽減する

固定資産税は土地の用途によって、減税されるケースがあります。

更地で土地を所有しているよりも、賃貸経営用に住宅を建てた方が税額は低くなります

最大で1/6に軽減されるので、土地活用として賃貸経営をすることは固定資産税の節税対策として有効です。

 

不動産所得?事業所得?賃貸経営の確定申告とは?

不動産を貸して家賃収入を得ている人は、確定申告が必要です。

家賃収入による所得には、所得税や住民税などの税金が課税されますが、確定申告をする際には所得区分を明確にする必要があります。

所得区分は家賃収入がどのような形で入ってきているかによって変わります。

確定申告の際の所得区分や、確定申告の方法などを確認していきましょう。

 

土地・部屋・建物を貸した場合【不動産所得】

アパートやマンションなどの建物や部屋、土地を貸した場合の家賃収入は「不動産所得になります。

しかし、場合によっては事業所得(雑所得)になるものもあります。

 

食事つき下宿で貸した場合【事業所得(雑所得)】

事業所得」は、小売業やサービス業など自営業による所得が該当します。

賃貸経営は主に不動産所得になりますがなかでも、食事つきの下宿として貸している場合、食事の提供があることから「事業所得または雑所得」となります。

 

確定申告の方法

確定申告は、1月1日〜12月31日の1年間が対象となり、収入から経費を引いた不動産所得額や事業所得額(雑所得額)を計算して確定申告書や決算書を作成し、翌年の2月16日〜3月15日までの期間に税務署に申告します。

この確定申告により納税・還付する金額が決定します。

確定申告書や決算書は、不動産売買契約書や家賃送金明細書、賃貸契約書、領収書などの書類を元に作成するため、期限ギリギリで焦らないように、日頃からしっかりと準備をしておきましょう。

 

サラリーマンの場合

サラリーマンの方が、副業として賃貸経営をするケースも多くあります。

給与とは別に賃貸経営で収入が発生した場合、1年分の所得や経費、税額を計算して自分で確定申告をする必要があります

ただし、給与所得以外の所得が年間20万円以下であれば、確定申告は必要ありません。

 

【大吉不動産の見解】

アパート経営をする上で、ほとんどの方が確定申告をする必要があります。

 

例えばサラリーマンの場合、アパート経営で赤字があっても損益通算の観点から給料で赤字分を相殺するため、勤め先の会社から出た給料から差し引いた額に税金が発生することになります。

しかし、いつまでも赤字経営で利益を出さず納税額を減らしてしまってはビジネスとして成り立ちません

税金を多く納めたくない、という方も中にはいるかもしれませんが、アパート経営事業を拡大していくのであれば、利益を出して、きちんと申告することをおすすめします

今後、規模を拡大できる可能性が高まりますよ!

 

大吉不動産では定期的にセミナーを行っています

月2回程度セミナーを開催中です。

誰でも参加していただけますので、ぜひ下記のページよりお申込みください!

 

https://daikichi-ir.com/seminar/

 

【おまけ】賃貸経営の利回りをあげる効果的なリフォームとは?

賃貸経営の利回りを上げるには、部屋の状態をきれいにしたり設備を新しくしたりすることで、入居率アップや空室率のリスク低下につながります。

大掛かりな修繕は多額な費用がかかるため、小規模のリフォームがおすすめです。

賃貸経営の利回りを上げるなら、

 

  • 壁紙(クロス)の張替え
  • 古くなったキッチン設備
  • トイレや浴槽など水回りの新調
  • 障子や畳、網戸の張り替え

 

などのリフォームが効果的でしょう。

ハウスクリーニングをするだけでも変わりますよ。

 

【おまけ】あなたからは買いません!賃貸経営の迷惑電話の撃退法

「アパート・マンション経営にご興味ありませんか?」と、営業電話が突然かかってくることがあります。

信頼できる不動産会社の場合もありますが、なかには悪徳業者の可能性があるので注意が必要です。

賃貸経営の迷惑電話を撃退する方法を解説します。

 

迷惑勧誘の断り方

迷惑で興味がない営業電話がかかってきたら、以下の3つのことははっきりと伝えましょう。

 

  • 興味・関心がない
  • 今後、電話をかけてこないでほしい
  • 自分の連絡情報を社内の営業リストから削除してほしい

 

こうすることで、こちらの意思と要求を相手にしっかりと伝えることができます。

感情的にならず、あくまでも冷静に対処することが大切です。

 

絶対に「個人情報」を言ってはだめ!

悪徳業者の被害に遭わないためには、絶対に個人情報を話してはいけません

個人情報の流出を防ぐためにも、しつこい営業電話がかかってきたら興味がないことを明確に伝えて、きっぱりと断りましょう。

 

しつこい場合は社名・電話番号をメモって相談

悪質な業者の場合、断っても何度もしつこく勧誘してきたりマンションの購入を強引に迫ってきたりするケースもあります。

これらの行為は宅地建物取引業法に違反する可能性があり、行政処分を下されるケースもあるようです。

断っても勧誘がしつこい場合は、社名、担当者、電話番号、電話がかかってきた時間や具体的な内容などを詳しくメモして、警察や国民生活センターに相談しましょう

 

難しい知識はなくても大丈夫!入居者の募集や管理は、賃貸経営管理士にお任せ!

個人投資家にとって賃貸経営はとても魅力的ですが、運営業務などの知識がないことに不安を抱く方もいるでしょう。

しかし、賃貸経営は、賃貸住宅の管理に関する知識や技能を持つ賃貸不動産経営管理士などに任せれば、十分に運営することが可能です。

また、賃貸経営を成功させるには、収益を上げる物件選びや税金対策などが重要になります。

アパート・マンション経営を検討中の方は、信頼できる不動産業者に相談してみましょう。

 

まとめ

  • 賃貸経営は土地なし・建物なしから始められる
  • 法人化して賃貸経営をすると、節税対策になる
  • 賃貸経営で家賃収入がある場合は確定申告が必要
  • 専門家に任せれば、難しい知識がなくても賃貸経営はできる

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