【誰でもわかる!】不動産を売却する際の媒介契約の特徴と注意点

2019年1月16日 更新
一般媒介契約書式

不動産を売却するにあたり、お願いする不動産業者が決まりましたら業者と媒介契約を結びます。

この媒介契約は簡単にわかりやすく説明しますと、その業者に不動産の売却をお願いしました、成約した場合は手数料をお支払いします。

という契約書になります。

 

その媒介契約の種類と特徴と注意点、媒介契約書の注意点について解説します。

一般媒介契約

特徴

一般媒介契約のイメージ図

一般媒介契約のイメージ図

 

上のイメージ図のように、一般媒介契約の特徴は売却の依頼を複数の業者に任せることができます。

また、一般媒介の場合は図の中央にあります、レインズへの掲載義務は任意となっており、売主への状況の報告義務もありません。

 

注意点

複数の業者におまかせする形となりますので、売主さんがご自身で業者の取りまとめをしないといけなくなります。

中には勝手に広告を掲載してしまう業者や、ローンの打診を勝手にやってしまい、そこで評価が決まってしまったために、その他の業者がやりにくくなったというようなことも過去にあります。

広告等もうまくやっていかないとインターネットに同じ物件がたくさん出てしまい、さも売れ残り物件のような印象を与えてしまう結果となります。

 

また、悪質な業者は一般媒介契約を結ぶことにより、レインズへの掲載義務がないことから売却活動をせずに、売主へなかなか売れないからとどんどんと価格を下げてもらい、最終的には安くなったところで自社で買ったり、手数料を多くくれるような業者に仲介するような業者もいますので注意が必要です。

この対策としては、他の業者にこの物件は売りに出ているのかというのを確認してみてもいいかもしれません。

 

専任媒介契約

特徴

専任媒介契約のイメージ図

専任媒介契約のイメージ図

 

専任媒介契約は上記のイメージ図のように、1社にしかお願いできません。

レインズへの掲載義務があり、媒介契約の翌日から7営業日以内に登録をしないといけないことになっております。

また、売却活動の状況を2週間に一度売主に報告しないといけないことになっております。

 

注意点

一社にしかお願いができませんので、その業者がちゃんと情報を出してくれるかがポイントです。

業界の裏話になりますが、中には大手企業でも売主、買主の両方から手数料をもらいたいが為に、レインズに出していても物件はもう売れてしまいましたと、他の業者に紹介させずに自社で営業活動をしているような企業も実は結構あります。

 

専属専任媒介契約

特徴

こちらも形態としては、上記の専任媒介契約と同じく一社のみの媒介契約ができます。

専属専任になりますと、例えば売りに出したことにより、お隣さんが買いたい!とか、親族が買いたい!と自分で買いたい人を発見してもその業者に手数料を払って仲介してもらう必要があり、一番条件がきつい契約となります。

 

厳しい分、義務も厳しくなり、レインズへの登録は5営業日以内で、1週間に一度は売主に活動状況の報告が必要です。

 

注意点

上記の特徴でも記載しました通り、一番条件がきつい契約となりますのでよほどの場合を除いてはオススメしません。

特に、周辺の人や親族が興味を持つかも?と思った場合は専属にしない方がいいでしょう。

 

媒介契約書の注意点

ここで一般媒介契約書の書式を公開したいと思います。

弊社では一切基本書式から変更しておりません。

 

一般媒介契約書式

一般媒介契約書式

 

一般媒介契約約款

一般媒介契約約款

 

皆さん実際に媒介契約を結ぶときは、下記の項目を特に注意してください。

・表面の6の媒介契約期間を確認する。

・7の約定報酬額を確認する。

仲介手数料の規定の上限を上回る金額を業者が受け取るのは、宅建業法違反になるので基本的にはオーバーしていることはないと思いますが、計算しているのも人間ですので念の為確認しておきましょう。

・8ここは仲介手数料の支払い時期です。

大体多いのは、決済時です。ようは全ての取引が終わったタイミングでくださいね。というパターンなんですが、これも大手では契約時に半金、決済時に半金というような業者もいます。

・9の特約に不利になる項目がないかのチェックが必要です。

・また、一番下に売却価格を記載する欄がありますがここもとても重要です。

口頭で言っていた金額もここで変わってしまっている可能性もありますので必ずチェックして下さい。

 

まとめ

結局は少しでも高く売却できるように、また騙されないように不動産業者の選択が重要なのかと思います。

上記でも記載しましたが、大手でも悪いところはたくさんありますし、全く広告をうたない業者もたくさんいます。

ちゃんと信頼できる業者と、どういう金額でどのような広告を使ってどれぐらいの期間で売却を進めていくかを打ち合わせながら売却していきましょう。

 

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筆者プロフィール

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2000年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資いろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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