アパート・マンションを騙されずに高く売却する方法|相続の売却|収益物件の売却について|大吉投資不動産株式会社

2019年1月1日 更新

一棟アパートやマンションの売却でおなじみの「大吉投資不動産」の山本です。

早速ですが売却は「大手企業」に頼めば安心と思っていませんか?

あまり知られておりませんが、大手企業は一般の買主である投資家のローンのお手伝いをしない為、基本的には価格を大幅に下げる交渉をしてきて、不動産業者に買ってもらう。

というのがオーソドックスな営業方法です。

 

最近もとても多く、相続された不動産の売却のご相談をよくいただき、アパートやマンション経営に興味がないから早めに処分したいという方がとても多いように思います。

また、不動産価格も高く推移しており、投資家もどんどんと増えてきておりますので、売却をするにはとても良いタイミングです。

しかし、どこに売却をお願いしたらいいかわからないからといって、とりあえず名前を聞いたことあるから、大きそうな会社がからとか簡単に相談してしまうととても損をしてしまう結果となります。

下記ではなぜ騙されてしまうのか。また、騙されずに高く売却するためにはどうすればいいのかを解説しておりますのでぜひ参考にしていただければと思います。

売却のプロに相談する

あくまで事前相談となりますので知識を付けていただき、安心して売却しましょう。

 

売却の種類

概要

相続時のアパートやマンションの売却する時は、基本的にまず不動産屋さんにお願いしなくてはなりません。

そのお願いする際に、「媒介契約書」を結びますが、簡単にいうとこれはこの不動産をいくらで売却をお願いしました。

成約した際は手数料をいくら支払いますね。

という書類になります。

成約報酬となりますのでその点はご安心いただければと思いますが、まれに契約時に半金を求めてくる業者もいますので注意が必要です。

また、媒介の種類には3種類ありますので十分に理解して契約することが必要です。

 

詳しくは、媒介契約の記事がありますのでコチラをご覧いただければと思いますが、ここではざっくりと記載します。

 

専属専任媒介

一番厳しい契約内容となっており、1社にしかお願いすることができず、例え、自分が見つけた買主(友人や親戚)に売却する場合もこの不動産屋を通して手数料を支払う義務があります。

この契約を結んだ場合は、1週間に一度不動産屋は活動状況を報告する義務があります。

専任媒介契約

専任媒介契約も1社にしかお願いすることができません。

しかし、上記の専属専任媒介と違い、自己発見の方に売却する場合は、不動産屋を通す必要はありません。

上記2つの媒介契約は、1社にしかお願いできませんが、窓口を1社するというイメージで、その業者がレインズと言われる、不動産業社専門の流通サイトに登録することにより、情報を拡散させることができます。

しかし、まれによくない不動産業者に任せてしまうと、このサイトに登録してもらえずなかなか情報が回らない時があります。

これはこの不動産業者が、売主からも買主からも手数料をもらう「両手取引」を狙っている為です。

時間がかかってしまったり、高値での売却が難しくなる場合がありますので注意が必要です。

 

一般媒介契約

この契約ですと、いくつもの業者にもまかせることができます。

しかし、任せすぎてしまうとたくさんの業者とやりとりする必要がでてきたり、情報の統制がとれない場合がありますのでその点は注意が必要です。

 

売却の流れ

上の図のように、まずは上記でご説明した媒介契約を結びます。

その後業者は、物件の調査→販売図面の作成→期間までにレインズへの登録→各種ネット掲載での売却活動と進めてまいります。

 

※大吉の高値売却方法

大吉では、一棟アパートやマンションなどの収益物件の専門業者ですので、会員へのメルマガ配信、会員専用サイトへの掲載、LINEでの配信、各種ポータルサイト登録

等で売却することができますが、大吉では上記を使うことにより周りの方々や入居者に売却に出してるとバレずに水面下で売却活動をすることも可能です。

また、ネット掲載等も他社とは違う、注目を集めることができるこだわりの掲載方法をしております。

ぜひお気軽にご相談ください。

 

売却方法について相談する

※物件情報がわからない場合もお気軽にご相談ください。

 

売却依頼をする会社の選び方

まず、頻繁にDMが着たり、営業が強引なところは、営業マンが厳しいノルマを課されている可能性があるので注意が必要です。

また、名前の知っている大手に頼んでおけば安心というのもアパート等の収益物件にはあてはまりません。

大手は戸建て等自宅の売買はよくしますが、収益物件には収益物件のローン等がありますので、そのあたりが使えず結局情報をばらまいて終わりというケースもあります。

また、アパート等の管理会社は、長年管理をしてくれてるので物件のことも知ってくれてるので安心感はありますが、これまた収益物件ばかり売却している訳ではありませんので、値付け等もプロではありません。

結論としては、収益物件専門の業者でなおかつちゃんと値付けのポイント等も教えてくれる業者に任せるのがポイントです。

 

実は怖い一括査定

今色々なサイトで「一括査定」というのがあります。

これには多数の業者が入っているので、一見売れる値段を調べるのが楽なように見えますが、実体験でお話しするとこれはあまりオススメできません。

なぜかというと、その査定をお願いした業者から一斉に電話営業の的になってしまう為です。

どの業者も売却物件は欲しいので必死でかけてきます。

連絡方法をメールでお願いしてもほとんど意味が無い状況になります。

また、売却を欲しい業者が相場よりも高値を提示してきて、お願いしてももちろん売れませんので、市場からは売れ残り物件というイメージがついてついてしまい、そこから価格を下げていってもなかなか売れないということになってしまいます。

 

売却のプロに相談する

あくまで事前相談となりますので知識を付けていただき、安心して売却しましょう。

 

 

不動産売却時に必要な費用一覧

①仲介手数料

400万円以上の物件ですと物件価格×3%+6万円に消費税が上限とされております。

 

②印紙代

売買価格によって変わります。国税庁のHPに記載のある金額が必要になりますが、節約テクニックとして、売買契約書はコピーで良い旨をお伝えし、印紙代は買主負担にしてもらったり、買主と折半にするということもできます。

 

③抵当権抹消費用

抵当件の抹消とは、銀行から借入れをして購入すると、基本的に物件に「抵当権」が設定されております。

引き渡す時に基本的には抹消(消す)ことが必要になりますが、先にしておく必要はありませんが、売却の登記と同時にすることができます。

金額的には、2万円前後が多いです。

 

また、物件購入時と住所や氏名が変わっている場合も変更が必要となり、こちらも1~2万円前後が相場かと思います。

④ローンの繰り上げ返済手数料

これは銀行によって、有・無とわかれて、銀行によって金額も違いますので事前に確認しておきましょう。

 

大吉の高く売る為の売却査定方法

通常の売却

一般的な業者さんは、売却を受けるために相場よりかなり高い値段を言ってきて、後からガンガン値下げ交渉をしてくるか、逆に業者さんに買取ってもらえるようなかなり安い価格から言ってくる場合もあります。

 

大吉では、「買主のローン」・「土地、建物の価値」・「周辺の事例」・「利回り」等から売却金額を出し、特に急いでない方には、売れそうな金額の少し上の金額から売りに出しましょうと提案しております。

 

急いで売却する

中には相続等で早く売却したい、何回も案内が入るのも面倒くさいというようなご相談もあり、早期に終わらせるための「買取」ということも選択できます。

大吉でも直接買取をさせていただいておりますが、あまり得意ではない地域の場合は、今までの経験を活かしたネットワークで一番高く買い取ってくれる会社をご紹介します。

 

売却査定と大吉の実績

大吉投資不動産には、毎日のように売却査定が入ってきており、年間500件から600件ペースでアパートやマンションの査定依頼があります。

また、相続での売却となると考えないといけないのは「税金」です。

弊社は大家さん専門の税理士「渡邊浩滋総合事務所」を顧問税理士としておりますので、ご紹介することもできます。

売主様にメリットがあるよう心掛けておりますので、まずはご相談ベースでもいただければと思いますのでよろしくお願いします。

 

ぜひ情報の一つとして、売却のご相談はこちらからお気軽にご相談下さい。

(すぐに換金をご希望でしたら買取も可能です)

売却査定入り口

査定ページの入り口

 

筆者プロフィール

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資いろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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