2022年04月12日
マンション投資失敗事例から学ぶ！不動産投資失敗を防ぐ5つ対策とは
中古マンションは新築マンションよりも初期費用を抑えられ、高利回りである点が魅力です。
初心者でも始めやすい投資手法ですが、一方で失敗してしまう人もいます。
「中古マンション投資でなぜ失敗するのか」
「初心者が不動産投資で失敗しないために事前にやるべきことは何か」
ここでは、中古マンション投資で失敗する人がいる理由と失敗を防ぐための5つの重要項目について解説します。
※ちなみにマンション投資には1部屋単位で所有する区分所有と、一棟所有する一棟買いがあります。
ここでは「区分所有のマンション投資」について解説するので、一棟マンションの経営に興味がある人は以下の記事をご覧ください。
目次
中古マンション投資で失敗する理由に多いのは「不動産投資知識や情報不足」
中古マンション投資で失敗する理由で圧倒的に多いのは、知識不足や情報収集不足です。
具体的にどのようなケースが失敗につながるのか順番に解説します。
中古マンション不動産投資失敗例① 相場に対して割高な物件を購入した
中古マンションを購入する際、周辺の相場を調査しておくことは基本です。
多くの中古マンション価格は、相場を基に設定されます。
不動産を売却する人は、不動産会社による査定価格や周辺相場などで目安を確認し、売り出し価格を決めます。
その際「できればこれぐらいの価格で売りたい」という希望価格に、値下げ交渉されることを想定して価格を上乗せしたりすることもあります。
事前に相場がわかっていれば「相場よりも〇万円高いので値下げして欲しい」と価格交渉することも可能です。
相場を知らずに割高な物件を購入すると、購入価格に見合ったリターンを得られず失敗する可能性が高くなるでしょう。
中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトを利用して相場をチェックしておくことが大切です。
中古マンション不動産投資失敗例② イールドギャップを意識していない
イールドギャップを意識していないと資金繰りに苦労する可能性が高く、中古マンション投資で失敗しやすくなります。
イールドギャップとは、物件の実質利回りから金利を差し引いた数値のことです。
たとえば、実質利回り8％の物件があるとしましょう。
不動産投資ローンを金利2％で借り入れる場合はイールドギャップ6％、金利4％で借り入れる場合はイールドギャップ4％です。
イールドギャップが高いほど収益性が高いため、前者の方が収益性が高く、手元に残る現金も多いことをあらわします。
利回りが高い＝優良物件と考える人もいるかもしれませんが、利回りが高くてもローンの金利が高いと手元にお金が残らず、緊急時に対応できません。
特に、不動産投資ローンの融資審査では不動産の資産価値を考慮する傾向があります。
築年数が経っているマンションの場合、金融機関からの評価が低くなる可能性があり、金利が高くなるかもしれません。
中古マンション投資を始める際は、利回りだけでなくイールドギャップも意識してみましょう。
中古マンション不動産投資失敗例③ 賃貸需要がない地域で物件を購入した
中古マンション投資は入居者がいることで成り立つ投資のため、物件周辺に賃貸需要があるかどうかが重要です。
地方や郊外の物件は、割安で利回りも高い傾向がありますが、高齢化が進んでいる人口が減少しているなど賃貸需要を見込めない可能性があるでしょう。
相場に対して価格が安い物件を見つけたら、なぜ安いのかを考えることが大切です。
中古マンション不動産投資失敗例④ 老朽化、空室などリスクへの対策をしていない
中古マンション投資に限らず、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。中長期での不動産投資を検討している場合、購入時だけでなく継続的にリスク対策をすることも大切です。
たとえば、老朽化リスクを抑えるために築浅の中古マンションを購入するとします。その後に専有部のメンテナンスをしなかったり、入居者への対応を怠ったり、購入後の対策をしておかないと、いずれ老朽化による損失を被るリスクがあるでしょう。
また、空室対策のためにオーナーチェンジ物件を購入したいと考える人もいると思います。オーナーチェンジ物件は入居者がすでに住んでいるため、新規募集を必要とせず初心者向けと言われることがあります。
しかし、現入居者が将来的に退去する可能性はゼロではないので、退去した時に備えて空室対策を取っていないと、長期的な空室に悩まされる可能性があるでしょう。
このように、リスク対策は一時的にすればOKというものではありません。
どのような対策をすればよいのか、事前に確認しておくことで大きな失敗を回避できる可能性があります。
中古マンション・不動産投資の失敗を防ぐ5つの重要項目
ここでは、中古マンション投資の失敗を防ぐための、5つの重要項目について解説します。
不動産投資の基本的な知識を身に付ける
冒頭でもお伝えした通り、中古マンション投資で失敗する原因の多くは知識不足・情報収集不足によるものです。
必ず、基本的な知識を身に付けてから行動しましょう。
【身に付けておきたい基本的な不動産投資知識の例】
・中古マンション投資にはどんなリスクがあるのか
・媒介契約、キャッシュフローなどの専門用語
・収益を得られる物件の選び方
・融資の受け方、資金計画の考え方 など
知識を身に付けたかどうかが、中古マンション投資での失敗・成功の別れ道になります。
以下の記事では不動産投資の書籍や勉強方法を紹介しているので、こちらもチェックしてみてください！
不動産会社の甘い言葉に惑わされない
不動産会社の営業担当に物件紹介を依頼する際、不動産投資家にとって魅力的なフレーズを聞くことがあると思います。
「新築だから資産価値が落ちにくい」
「高利回りで収益性が高い」
「節税できます」
「賃料保証があるから空室時も安心」
たしかにどれも嘘ではないかもしれません。
しかし、自分にとって本当に価値がある物件かどうかの判断は慎重に行うべきでしょう。
甘い言葉の裏にはどんなリスクが隠れているかを意識することが大切です。
たとえば「高利回りで収益性が高い」というフレーズ。
中古マンションは新築に比べて物件価格が安く、利回りが高い傾向があります。
しかし、利回りが高い＝儲かる物件とは限りません。
相場よりも利回りが高い場合、物件価格が安いまたは賃料が相場よりも高いケースが考えられます。
物件価格が相場よりも安い場合→入居付けが難しい場合もあります。
入居者の賃料が周辺相場よりも高い場合→現入居者の入居期間が長期で、しばらく賃料改定されていない可能性もあります。退去後に家賃を大きく下げないと、入居者が集まらないリスクがあるかもしれません。
このように、甘い言葉を鵜呑みにせず、言葉の裏をしっかりと読み解くことが大切です。
不動産投資におけるあらゆるリスクを想定する
先述の通り、中古マンション投資（不動産投資）にはさまざまなリスクがあります。
中古マンションを購入する際は、現在だけでなく将来のリスクも想定しておくとよいでしょう。
たとえば、現在の状況を基に、将来のリスクについて以下のように考えることができます。
【現在】近くに大学のキャンパスがあるため、学生の賃貸需要がある
<将来> キャンパスがもし移転したら、学生以外の入居者が集まりそうな施設や生活環境が整っているかな？
【現在】築浅で綺麗に見える中古マンション
<将来> 大規模修繕は計画通りに行われているかな？長期修繕計画や過去の修繕履歴は確認できるかな？
【現在】今の家賃で募集できれば黒字経営を維持できる
<将来> 家賃が今よりも下がったら赤字になるかも…金利が低い金融機関で融資を受けられないかな？
現在の状況から将来のリスクを想定しておくと、中古マンション投資による失敗を回避できる可能性があります。
このように、さまざまな角度からリスクを想定しておきましょう。
大手不動産会社だから安心とは限らない
「大手不動産会社であれば情報も豊富で、安心できる」
不動産業界では、必ずしもこの考え方が当てはまるとは限りません。
全国展開している大手の不動産会社であれば、社内ルールが整っていてサービスも充実しているかもしれません。
しかし、不動産は地域によって特徴が大きく異なり、物件の種類によって必要なノウハウが異なります。
大手の不動産会社よりも地元密着型の中小企業の方が、その地域のノウハウや情報が豊富なケースがあります。
大手だからという理由だけで選ばずに、地域密着型の不動産会社にも目を向けてみると、良い営業担当に出会えるかもしれません。
売主の売却理由は問題ないか
売主の売却理由を確認することは、賢く不動産を購入する際のポイントの1つです。
売主の売却理由は、「転勤や親の介護といった生活環境の変化で仕方なく」といったケースや「ローンの返済に困窮してすぐに現金が必要」といったケースなどさまざまです。
売主の事情で仕方なく売却する場合は問題ありませんが、売却理由が物件にあることもあるため注意が必要です。
たとえば、「資産価値が下落したから損切りしたい」「入居者が集まらず儲からない」といった理由で売却する人もいます。
売主がどのような人で、なぜ不動産を売却するのかを確認しておくと、中古マンション投資での失敗を防げる可能性があるでしょう。
また、売主が売り急いでいる場合は価格交渉に応じてもらえるかもしれません。そう言った意味でも、売却理由を確認しておくことも大切です。
不動産投資で失敗しないために知っておくべき修繕積立金の基礎知識
中古マンション投資の大きなリスクの1つは「老朽化リスク」です。
このリスクにマンション全体で備えるために、修繕積立金を徴収します。
修繕積立金の存在を知っている人は多いと思いますが、その目的や変動要因を知らない人もいるでしょう。
ここでは、マンション投資を始めたい人が知っておくべき修繕積立金の基礎知識を解説します。
修繕積立金は、将来の老朽化リスクに備えるお金
修繕積立金は、各マンションの長期修繕計画を実施するために区分所有者から集めるお金です。
長期修繕計画とは、将来的にマンションで必要とされる工事内容や時期、概算費用などをまとめたものです。
マンションの安全性や快適性を維持するためには共用部の修繕が必要不可欠ですが、マンションは規模が大きく修繕費用も多額になります。
区分所有者が一度に負担するのは大変なため、長期修繕計画に基づいて毎月積み立てる仕組みです。
ただし、専有部の修繕・リフォームは自己負担
修繕積立金はあくまでも共用部の修繕にあてるもののため、専有部の修繕費用は含まれていません。
一般的に専有部の修繕・リフォームは、区分所有者の自己負担で行います。
ただし、「専有部は個人の資産だから、どんなリフォームをしてもOK」という訳ではありません。
リフォーム内容によっては、近隣住戸への迷惑やマンション全体の劣化につながる場合があります。
そのため、管理組合規約には禁止事項やリフォームする際の手続きなどが記載されているので、事前に確認しましょう。
【禁止事項の例】
・水回りの位置を変える
・コンクリートの壁を撤去する
上記のように、共用部や専有部の現状を変える、建物の外観を変えることなどは禁止されていることがほとんどです。
修繕積立金が高くなりがちな物件の特徴とは？
毎月徴収される修繕積立金が高額の場合、維持費がかかり過ぎて手残りが少なくなる可能性があります。
それでは、修繕積立金が変動する要因にはどのようなものがあるのでしょうか。
以下は修繕積立金が高くなりやすい物件の一例です。
・プールやラウンジなど、共用部の施設が充実している
・高度なセキュリティ設備があるなど、利便性が高い
・建物よりも屋外部分が広く、アスファルト舗装や外灯が多い
上記の物件は、修繕費や工事費用が高くなる傾向があります。
マンション内の施設が充実していると周辺物件との差別化を図れる場合がありますが、維持費も考慮することが大切です。
また、建物の規模が大きいマンションは工事の発注量がまとまっているため、修繕工事の単価が安くなる傾向があります。マンションの規模にも注目してみると、お得な物件を購入できる場合があるでしょう。
不動産投資で中古マンション投資物件を購入する際の注意点
中古マンションを購入する際、修繕積立金のどこに気をつければよいのでしょうか。
1点目の注意点は、修繕積立金の総額です。マンションによっては、長期修繕計画の見直しが行われずに、十分な修繕積立金が集まっていないことがあります。
修繕積立金が不足している場合、区分所有者から別途一時金として徴収することもあるため、きちんと徴収されているのか確認してみるのも手です。
2点目の注意点は、将来の増額を考慮することです。
修繕積立金は、新築当初に低く設定され、築年数が経つにつれて上がる可能性があります。
特に、築年数が浅いマンションを購入する場合、修繕積立金が増額されることを考慮して資金計画を立てましょう。
まとめ
中古マンション投資で失敗する原因の多くは、知識不足や情報収集不足です。
今回紹介した失敗する理由や重要項目を確認した上で、しっかりと対策を取りましょう。
以下の記事では不動産投資の始め方をていねいに解説しているので、こちらも参考にしていただければと思います。
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