2021年10月28日
家賃収入で暮らす方法が知りたい人必見！考え方や成功ポイントを解説
会社員として毎日通勤していると、「家賃収入だけで暮らせたら楽そうだな…」と思うこともあるでしょう。
朝早く起きて、夜遅くまで働いていれば、現実逃避したくなりますよね。
近年は、セミリタイアをして家賃収入だけで暮らしている人はたくさんいるので、一般的な会社員が将来的にそのような暮らしを手に入れることは不可能ではありません。
しかし、家賃収入だけで暮らすためにはある程度の時間と資金が必要です。
今回は、今と同じくらいの収入を家賃収入で得るための考え方を解説します。
目次
「家賃収入で暮らす」ことの難易度は？
結論から言うと、「家賃収入だけで暮らす」ことの難易度は高めです。
ただし、実際に家賃収入だけで暮らしている人もたくさんいるため、不可能ではありません。
賃貸経営の知識を身につけた上で、時間をかけて資産形成していくことで家賃収入だけで暮らせるだけの収入を得られます。
まずは、家賃収入だけで暮らすとはどういうことなのか解説します。
膨大な投資資金が必要
家賃収入だけで暮らせるだけの収入を得るには、膨大な投資資金が必要です。
例えば、年間の手取り金額400万円を得るために必要な家賃収入の目安は、ローンを借り入れない場合は572万円、ローンを借り入れる場合は約1,330万円程度になります。
以下の表は、それらの収入を得るために必要な所有戸数を賃料別にまとめたものです。
年間の手取り金額400万円に必要な所有戸数
| 必要な所有戸数※1 | ||
| 賃料/戸 | ローン返済あり※2 | ローン返済なし※3 |
| 6万円 | 8戸 | 19戸 |
| 8万円 | 6戸 | 14戸 |
| 10万円 | 5戸 | 11戸 |
※1：所有戸数＝年間家賃収入÷12ヶ月÷1戸の賃料
※2：年間家賃収入572万円を得る場合
※3：年間家賃収入1,330万円を得る場合
仮に、所有している物件の1部屋の賃料が6万円だったとしましょう。
年間の手取り金額400万円を得るためには、ローンを借り入れない場合は8戸、ローンを借り入れる場合は19戸必要ということになります。
これだけの戸数を所有するには、数千万円～数億円規模の投資が必要です。
また、不動産投資の魅力の一つは、手元に資金がなくてもローンを組んで物件を購入できることです。
しかし、ローンを借り入れる場合、借り入れない場合よりもさらに多くの投資資金が必要になります。
なぜかというと、ローンを借り入れる＝家賃収入からローンの返済額が引かれるためです。
家賃収入を得ても、ローンの返済によって手元に残るお金が減るため、その分、多くの投資資金が必要ということです。
ちなみに、手取り額から必要な家賃収入を計算する方法は、次の章で詳しく解説しているのでそちらも併せてご覧ください。
ポイントは「計画的に時間をかける」こと
前述の通り、家賃収入のみでの暮らしを手に入れるためには、膨大な投資資金が必要になります。
そうは言っても、現実的に家賃収入で暮らしている人はたくさんいるため、家賃収入だけで暮らすことは可能です。
一般的な会社員が家賃収入で暮らすためのポイントは「計画的に時間をかけて物件を増やしていくこと」です。
不動産投資を始める際の具体的な手順は、以下の通りです。
- STEP1：具体的な目的・目標を考える
- STEP2：不動産投資に関する知識を深める
- STEP3：目的に合った不動産を購入する
このような手順で不動産投資を始め、時間をかけてキャッシュフローを貯めていくと、家賃収入での暮らしを実現しやすくなるでしょう。
以下の記事では不動産投資で失敗しないための手順を詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
今と同じ収入を得るには？必要な家賃収入の考え方
家賃収入だけで暮らすと言っても、独身の人、子持ち世帯など生活に必要な金額は人それぞれですよね。
ここでは、「今と同じ収入を得るためにいくらの家賃収入が必要なのか」に焦点を当てて、その考え方や計算方法を解説します。
会社員の「年収」「手取り」を理解する
家賃収入の考え方について解説する前に、会社員の給与についておさらいしておきましょう。解説が不要な場合、次に進んでください。
会社員の「年収」とは、給与明細で言うところの「額面金額（総支給額）」です。
そして、会社員の「手取り」とは、以下のように社会保険料や税金が控除された「差引金額」です。
会社員の手取り＝年収ー社会保険料ー税金（所得税・住民税）
社会保険料：健康保険料、介護保険料、厚生年金保険料、雇用保険料
家賃収入で暮らすためにいくら必要なのかを考える時、今の手取り額が一つの目安になるでしょう。まずは、今の手取り額がいくらなのか確認してみてくださいね。
また、会社員の場合、半分または一定割合の社会保険料を会社が負担してくれています。
家賃収入だけで暮らす場合は個人事業主になるため、そのような恩恵を受けられなくなる点に注意が必要です。
家賃収入の仕組みを知る
勘違いされやすいですが、家賃収入＝手取りではないということを頭に入れておきましょう。例えば、現在、会社員として手取り400万円の収入を得ている場合、400万円の家賃収入があればいいと言う訳ではありません。
賃貸経営者の手取りは、以下のように、家賃収入から各費用を控除した金額になります。
賃貸経営者の手取り＝家賃収入ー経費（維持費・税金）ーローン返済額
そのため、キャッシュフロー（手取り）を貯めながら物件を増やしていくには、手取りがプラスになるように家賃収入を得る必要があります。
賃貸経営にかかる経費、税金は以下のような項目があり、目安で家賃収入×25％～30％程度です。
必要経費
- 管理委託費
- 修繕費
- 損害保険料
- 広告宣伝費
- 退去時の原状回復費
など
税金
- 固定資産税、都市計画税
- 所得税、住民税
ただし、経費や税金の割合は、物件の条件やオーナーの資産背景によって大きく異なるため、あくまでも目安として認識しておきましょう。
賃貸経営だけで暮らすために必要な家賃収入の計算方法
ここでは、今と同じくらいの手取りを得るために必要な家賃収入の計算方法について解説します。
今回は、年間手取り額400万円を例に、ローン返済がない場合、ローン返済がある場合に分けて解説しましょう
諸条件
賃貸経営者の年間手取り額＝年間家賃収入ー年間経費（維持費・税金）ー年間ローン返済額
・年間経費＝年間家賃収入×30％と仮定します。
・年間ローン返済額＝年間家賃収入×40％と仮定します。
※経費やローン返済額の比率は所有する不動産や個人の資産背景によって異なるため、あくまでも目安です。
・ローン返済がない場合、約572万円の家賃収入が必要です。
| 年間の目標手取り金額 | 400万円 |
| 必要な年間家賃収入 | 約572万円 |
| 年間経費 | 約172万円 |
計算方法
① 経費は家賃収入の30％なので、家賃収入を100％として計算すると、手取りは家賃収入の70％になります。
手取り70％＝家賃収入100％ー経費30％
② 手取り400万円は家賃収入の70％になるため、約1.43倍すると家賃収入を求めることが可能です。
手取り400万円＝家賃収入×70％
100％÷70％＝約1.43倍
手取り400万円×1.43倍＝家賃収入 約572万円
③ 経費は家賃収入の30％のため、以下の式で求めます。
経費＝家賃収入×30％
家賃収入572万円×30％＝経費 約172万円
・ローンの返済がある場合、約1,332万円の家賃収入が必要です。
| 年間の目標手取り金額 | 400万円 |
| 必要な年間家賃収入 | 約1,332万円 |
| 年間経費 | 約400万円 |
| 年間のローン返済額 | 約532万円 |
計算方法
① 経費は家賃収入の30％、ローン返済額は家賃収入の40％なので、家賃収入を100％として計算すると手取りは家賃収入の30％になります。
手取り30％＝家賃収入100％ー経費30％ーローン返済40％
② 手取り400万円は家賃収入の30％になるため、約3.33倍すると家賃収入を求めることが可能です。
手取り400万＝家賃収入×30％
100％÷30％＝約3.33倍
手取り400万円×3.33倍＝家賃収入 約1,332万円
③ 経費は家賃収入の30％、ローン返済額は家賃収入の40％のため、以下の式で求められます。
家賃収入1,332万円×30％＝経費 約400万円
家賃収入1,332万円×40％＝ローン返済額 約532万円
この章ではローンの返済額を家賃収入×40％として解説していますが、ローンの借入可能額は金融機関や契約者の条件等によって異なります。
不動産投資ローンについては以下の記事で解説しているので、興味がある人はご覧ください。
物件を増やすための4つのポイント
家賃収入だけで暮らすためには、計画的に物件を増やすことが大切です。ここでは、物件を増やすためのポイントを解説します。
1件目に高利回りの物件を購入する
将来的に家賃収入で暮らす場合、最初に購入する物件選びが重要です。可能であれば、利回りが高い物件を購入しましょう。理由は、キャッシュフローを早く貯めるためです。
個人の給料が返済資源になる住宅ローンと違って、不動産投資ローンは賃貸収入が返済資源になるケースが一般的です。そのため、不動産投資ローンの融資審査では、不動産賃貸業としての収益性が考慮されます。
利回りが低い物件を1棟目に購入する場合、キャッシュフローがたまらない＝事業がうまくいっていないとみなされる場合があります。つまり、次の物件の融資を受けられない場合があるということです。
特に、新築のワンルームマンションは比較的手軽に購入できますが、利回りが低いケースが多いため注意が必要です。
物件の利回りが高ければキャッシュフローが早く貯まり、ローンの残債を減らしながら自己資金を貯められます。キャッシュフローがたまっていると金融機関からの評価がプラスになり、追加で融資を受けられる可能性が高くなります。
ただし、利回りが高い物件の中にはリスクが高いものもあるため、物件選びは慎重に行いましょう。
以下の記事ではワンルームマンション投資のリスクについて解説しているので、興味がある人はご覧ください。
空室対策に力を入れて入居率を高く保つ
家賃収入だけで暮らすには、利回りが高い物件を購入するだけでは不十分です。空室対策をしっかりして、安定して家賃収入を得られるかどうかが、大切なポイントになります。
物件を選ぶ際は、賃貸需要がある地域で購入するなど、立地選びが重要です。
また、物件や立地の条件が良くても、長期的に賃貸経営を続けることによる物件の老朽化や、周辺環境の影響を受けて入居率が低下するケースもあるでしょう。
そのような時にどのような空室対策を取るべきかを知っておくと、賃貸経営に役立ちます。
物件の探し方や空室対策については以下の記事で解説しているので、興味がある人はご覧ください。
減価償却期間と新規物件購入のタイミング
上手に節税しながら収益を維持することも、家賃収入だけで暮らすために大切なポイントです。収益性を保つためには、減価償却期間が終了するタイミングで物件を売却し、そのタイミングで新しい物件を購入することも手段の一つになります。
減価償却とは、年々目減りしていく建物の価値を会計上で経費として計上することです。減価償却費は、実際に発生する費用ではありませんが、経費として計上することで節税対策として有効活用できます。
ただし、減価償却期間には限りがあるため、減価償却期間が終了した物件は税金の負担が重くなり、キャッシュフローがマイナスになる場合があります。
そのタイミングで物件を売却して新しい物件を購入することで、収益性を維持しやすくなるでしょう。
減価償却について詳しく知りたい人は、減価償却に関連する以下の記事も併せてご覧ください。
不動産投資の勉強を継続する
家賃収入だけで暮らすには、「収益性の高い物件を購入し、物件の魅力を維持し続け、安定的に家賃収入を得る」という流れが必要です。
一見、当然のように思えますが、実行することは難しいです。それらを実行するためには、以下のようなさまざまな知識を得る必要があるでしょう。
- 収益性のある物件の見極め方
- 不動産投資のリスク
- 賃貸経営のノウハウ
- ローンに関する知識
- 税金に関する知識
- 空室対策
など
近年ではインターネットで多くの情報を得られますし、セミナーを開催している不動産会社も多数あります。あなたに合った方法で継続的に勉強しましょう。
以下の記事では不動産投資の勉強方法や賃貸経営に役立つ資格について解説しているので、興味がある人はご覧ください。
まとめ
家賃収入での暮らしは、時間をかけて計画的に物件を増やすことで実現できます。まずはあなたなりに目標を立てて、どれくらいの家賃収入が必要なのか考えてみてくださいね。
また、長期にわたって賃貸経営を続ける場合、不動産会社とのつながりも大切です。信頼できる不動産会社に出会えると、困った時も安心です。
以下の記事では、不動産会社選びで大切なポイントを解説しているので、興味がある人はご覧ください。
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