積算が関係なくなってきた？（不動産投資ローン・融資のお話）

2020年09月08日

大吉投資不動産の山本です。

毎日1度、物件更新情報と通勤のお供に大吉社長日記を配信しております。

昨日も朝と夜にZOOMで個別相談がありました。

最近ご相談いただく機会がとても多く、大変感謝です。

最近、色々な業者さん、投資家さん、金融機関さんから、物件の購入に関して「積算価格があまり意味をなさなくなってきた」という話をよくききます。

そもそも何棟も買い続ける為に積算価格が高めの物件をご希望されているケースが多いと思うのですが、今の時期どこもだいたい自己資金が必要なので積算が高い物件を購入しても買い続けるのは難しいということです。

何を重要視するか

1、CF重視

2、積算重視

3、両方重視

※CF=キャッシュフロー

と色々なお客様がいらっしゃいますが、3は正直なかなか出てこないですし、出てきても争奪戦になることが予想されるので資金がたっぷりあって融資特約なしでもいけるという方でないとなかなか購入するのは難しい状況です。

という前提でいくと、もちろんお客様次第ではありますが、積算を重視してもCFがすくないとそもそも不動産投資をする意味があまりないので、CF重視の方が手元資金も増えていくのでいいと思います。

またある地銀さんの場合、新しく物件を購入する際に、既存の所有物件の評価よりもそれがうまく運用できているかどうかが重要だそうです。

ということはやはりCFが重要になってきます。評価が出るような物件は固定資産税も高いのでなかなかお金残すのは難しいですよね。

物件の運用状態が悪いといくら資産性がある物件を購入しても買えなくなる可能性があります。

逆に運用がうまくいっていれば例え評価がよくなくても自己資金を入れて購入できる可能性もあるわけです。

なので今自己資金が潤沢にあるという方でなけれはCFを重視した方がいいと個人的には思っています。

前にも少し書きましたが、トラストさんの融資が厳しくなってきていて、このあいだまでは戸建てを買って、賃貸しながら共担にしてアパートを買う。というのが流行ってましたが、最近では安い戸建てなどは担保になりませんので、皆様ご注意いただきたいと思います。

トラストの担当者さんがいうには共担用の物件を買うくらいなら現金（自己資金）を入れてほしいとのことです。

どんどんフルローンの融資がなくなってきておりますが、近々ある地銀さんと融資のお話しをさせていただきます。

それも本部の方がわざわざ来ていただけるので、何か新しい融資が使えるようになればいいなと思います。

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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