新築ワンルームマンションに投資したけどマイナス収支が続き、経営状態が悪くなってきた・・
キャッシュフローがでる地方一棟アパートやマンションに資産を組み替えたい。
などなど、ワンルームマンションを売却したいとお考えの方に。
この記事では、長年不動産を買取・査定をしてきた私が、区分の投資用ワンルームマンションをできるだけ高く売却する方法を解説します。
「不動産業者が、高く買取りたくなるような物件とは何か」を焦点にあってて書いています。
また、売却をお願いする際の不動産会社選びの注意点も併せて解説しているので、参考にしてみてください。
1 ワンルームマンションを高く売却する方法
1-1 ワンルームマンションを高く売却する方法① 入居中（オーナーチェンジ）で売却に出す
オーナーチェンジのまま売り出す方法です。
しかし、港区や渋谷区のよほどの立地でなければ、賃料から管理費と積立金を引いた実質利回りが5％以上ないとまず売却は難しい状況です。
一度、所有している物件名を検索してみたり、健美家や楽待などで周辺物件の相場を見てみましょう。
ただ、業者が売主の物件を購入した場合は買ってから5年ぐらいは売却は容易ではありません。
1-2 ワンルームマンションを高く売却する方法② 空室の状態で売りに出す
オーナーチェンジで売りに出すと、どうしても利回り（キャッシュフロー）目線で見られてしまうので、あえて住宅としての購入者向けに売りに出します。
ワンルームマンションは狭いし、住宅ローンはほとんど利用できないから住宅用としては売りに出すのは厳しいのではと思うかもしれません。
ですが実際、息子や孫が大学進学のため、海外の方が身内を住まわすなどの理由で現金で購入する方も結構いらっしゃいます。
そのような理由の場合は利回りではなく、立地等で判断されることが多いので、少し高めの金額でも売却できる可能性も高いです。
空室での売却リスク
実はこの空室で売却する方法にはリスクもあります。
もし新築で購入してしまっている場合、サブリース契約がついているケースがあります。
空室で売却に出そうとすると、管理会社さんによっては、サブリース契約を解除されてしまうケースもあるかもしれません。
また、空室で売りに出すにはその間の賃料は入ってきませんので、ローンの支払いが大きく負担になってしまいます。
ただこれ以上損を積み上げる前に、高く買ってしまったワンルームマンションは売却することも一つの検討材料としておいておくほうがいいと思います。
弊社でも売却の相談を承っております。お気軽にお問合せください。
2 ワンルームマンションの売却査定
売却査定をする場合は、不動産会社を決めなくてはいけません。
空室で住宅用に売りに出す場合は、正直どの業者でも大きく価格が変わることはないと思われます。
そもそもローンの残債以上で売却を目指すので、ここは欲張らずにローンの残債＋売却諸経費を価格にして早期売却を目指すことをオススメします。
金額が決まれば、業者の選定は積極的、誠実に手伝ってくれる業者を選びましょう。
売却をお願いしても、買主も自社で探して手数料をもらいたいがために、他の仲介不動産会社に情報を出さない業者さんもいます（いわゆる囲い込みというものです）。
ちなみに大手不動産会社の場合、区分ワンルームマンションは積極的に売却活動をしてくれない場合があります。
理由はワンルームの場合価格が低い分手数料が安いので、他の高い売却案件が優先されるからです。
また、ワンルームを購入した不動産業者さんに相談することも可能ですが、利益をたくさんのっけてあることがばれてしまうのでそのまま保有しておくことを説得されたりします。
信用できる業者さんに残債はいくらあって、売却の手数料を足した分で売りに出してほしいと相談してみましょう。
※ネットの一括売却査定は、複数の業者さんからもの凄い数の電話がかかってきますのであまりお勧めはできません。
3 ワンルームマンションの売却手順
一般媒介契約書式
不動産会社と価格が決まれば次は売却の為の契約【媒介契約】を結ぶ必要があります。
この媒介契約は以前に詳しく記載しておりますのでこちらでご確認下さい。
媒介契約を締結した後は、不動産会社からの報告を待つだけとなります。
不動産会社によっては放置すると手を抜いてしまうこともありますので、1～2週間に1回ぐらいは連絡を取り、状況を聞いてみましょう。
また、物件サイトに自分の物件が掲載しているのかなど、どのような売却活動をしているかの確認をしておくことも大事です。
4 ワンルームマンションを売却する時の費用一覧
4-1 仲介手数料
一般的な業者さんの仲介手数料は上限の【成約価格×3％＋6万円(税別)】を求められるケースが多いと思います。
仲介手数料を最初から低く設定している不動産会社さんもいますが、その分契約書類の不備や対応等も悪いと言われております。
高価な不動産を売却するので手数料ありきで決めるのではなく信用できる業者かも含め検討しましょう。
4-2 売買契約書の印紙代
売却が決まった場合、売買契約をすることになりますが売場契約書に印紙を貼付する必要があります。
印紙代一覧は下記の通りです。
4-3 ローンの繰り上げ返済手数料
ローン残高の全てを返済する場合は規定の手数料が発生する場合があります。
借入れ年数等により変化がある場合もありますので借入れをした際の書類をチェックしてみましょう。
4-4 ワンルームマンションを売却した時の譲渡所得
不動産を売却すると譲渡による所得が発生しますので税金が発生する可能性があり、譲渡所得は給与との合算ではなく分けて申告する分離課税となります。
また、不動産を取得してから売却までの保有期間によって税額が変わりますので注意が必要です。
短期譲渡所得(所有期間５年以下)：所得税30％ 住民税9％
長期譲渡所得(所有期間５年を超える)：所得税15％ 住民税5％
上記に別途平成25年から令和19年までの間、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％が所得税とあわせて納税が必要となります。
注意点として、不動産の譲渡所得の所有期間の計算方法は、売却した年の1月1日時点を判断基準とします。
例えば平成26年4月1日に購入した不動産を、平成31年4月1日に売却した場合、平成31年1月1日時点の物件を所有している期間は4年になりますので短期譲渡所得となってしまいます。
短期と長期では大きく税額が変わってしまいますので注意することが必要ですし、詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。
4-5 ワンルームマンションを売却した時の税金
上記で計算した譲渡所得を納税する必要がありますが、納税は確定申告をもって納税します。
原則的にはその年の翌年2月16日から3月15日に確定申告をする必要があります。
不動産の譲渡所得は申告書Bを使用して申告します。
まとめ
現状をしっかりと見つめて、信用できる業者を探し一緒に打開することが重要です。
信用できる業者が見つかるまで何社でも相談をし、納得できるまで探しましょう。
筆者の紹介
大吉不動産株式会社
2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉不動産株式会社の代表
多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。
不動産会社の日常をお伝えする社長日記
山本のＦＡＣＥＢＯＯＫ
