ワンルームマンションに投資したけどだんだんと収支が悪くなってきた・・
ワンルームマンションを売却しようとお考えの方に投資用ワンルームマンションをできるだけ高く売却する方法を、大吉投資不動産株式会社の代表で自らも不動産投資を実践している山本がお伝えします。
1 ワンルームマンションを高く売却する方法
1-1 入居中（オーナーチェンジ）で売却に出す
オーナーチェンジのまま利回りとして売り出します。
しかし、港区や渋谷区のよほどの立地でなければ、賃料から管理費と積立金を引いた実質利回りが5％以上ないとまず売却は難しい状況です。
一度、所有している物件名を検索してみたり、健美家や楽待などで周辺物件の相場を見てみましょう。
ただ、業者が売主の物件を購入した場合は買ってから5年ぐらいは売却は容易ではありません。
1-2 空室の状態で売りに出す
賃貸中のままですと、どうしても利回り（キャッシュフロー）目線で見られてしまうので、あえて住宅としての購入者向けに売りに出します。
そもそもワンルームマンションは狭い為、住宅ローンはほとんど利用できませんが、実は県外から息子、孫が大学に行くからという理由や海外の方が親戚を住ますなどの理由で購入する方も実は結構いらっしゃいます。
こういう住宅向けに購入する場合は利回りではなく、立地等で判断することが多い為少し高めの金額でも購入されるケースが目立ちます。
1-3 この売却方法のリスク
実はこの空室で売却する方法にはリスクもあります。
もし新築で購入してしまっている場合の多くにサブリース契約があります。
空室で売却に出そうとすると管理会社さんとの交渉次第ではありますが、サブリース契約を解除されてしまうケースもあるかもしれません。
また、空室で売りに出すということはその間の賃料は入ってきませんので、その間のローンの支払いは大きくなってしまいます。
ただ、それでも高く買ってしまったワンルームマンションは売却してしまう方がいいかもしれません。
大吉投資不動産への売却のご相談はこちらから承ります。
2 ワンルームマンションの売却査定
まず売却査定をする場合は業者を決めなくてはいけません。
正直なところ、実需で売りに出すと場合ですとどこの業者でも大きく価格が変わることはないと思われます。
そもそもローンの残債以上で売却を目指すのですから、ここは欲張らずにローンの残債+売却諸経費を価格にして早期売却を目指すことをオススメします。
上記の場合、金額はある程度決まってきますので、業者の選定は一生懸命誠実に手伝ってくれる業者を選ぶのがいいと思います。
売りに出しても、自社で契約したいからと情報を出さない業者さんや大手ですと価格が低いため売却活動しない場合もあります。
また、購入した業者さんに相談すると、売却が難しいのを知られたくないので保有しておくことを説得されると思われます。
信用できる業者さんに残債はいくらあって、売却の手数料を足した分で売りに出してほしいと相談してみましょう。
※よくネットで検索すると一括売却査定のようなものが出てきますが、あれで相談してしますといくつもの業者さんからもの凄い数の電話がかかってきますのであまりお勧めはできません。
3 ワンルームマンションの売却方法
業者と価格が決まれば次は業者と売却の為の契約【媒介契約】を結ぶ必要があります。
この媒介契約は以前に詳しく記載しておりますのでこちらでご確認下さい。
媒介契約を締結した後は不動産業者からの朗報を待つだけとなりますが、放置していると業者も手を抜くところがありますので1～2週間に1回ぐらいは連絡を取り、状況を聞いてみましょう。
また、どのような売却活動をしているかの確認も必要です。
ネットに掲載しているならどのようなサイトに掲載しているかも売主自身も確認をしましょう。
4 ワンルームマンションを売却する時の費用一覧
4-1 仲介手数料
一般的な業者さんの仲介手数料は上限の【成約価格×3％+6万円(税別)】を求められるケースが多いと思います。
中には仲介手数料を最初から値引いている業者さんもいますが、その分対応等も悪いと言われております。
高価な不動産を売却するのですから手数料で決めるのではなく信用できる業者かどうかで考えましょう。
4-2 売買契約書の印紙代
売却が決まった場合、売買契約をすることになりますが売場契約書に印紙を貼付する必要があります。
印紙代一覧は下記の通りです。
4-3 ローンの繰り上げ返済手数料
ローン残高の全てを返済する場合は規定の手数料が発生する場合があります。
借入れ年数等により変化がある場合もありますので借入れをした際の書類をチェックしてみましょう。
4-4 ワンルームマンションを売却した時の譲渡所得
不動産を売却すると譲渡による所得が発生しますので税金が発生する可能性があり、譲渡所得は給与との合算ではなく分けて申告する分離課税となります。
また、不動産を取得してから売却までの保有期間によって税額が変わりますので注意が必要です。
短期譲渡所得(所有期間５年以下)：所得税30％ 住民税9％
長期譲渡所得(所有期間５年以上)：所得税15％ 住民税5％
上記に別途平成25年から令和19年までの間、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％が所得税とあわせて納税が必要となります。
また、注意点として不動産の譲渡所得の所有期間の計算方法については、売却した年の1月1日時点を判断基準としますので注意が必要です。
例えば平成26年4月1日に購入した不動産を平成31年4月1日に売却した場合、平成31年1月1日時点の物件を所有している期間は4年になりますので短期譲渡所得となってしまいます。
短期と長期では大きく税額が変わってしまいますので注意することが必要ですし、詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。
4-5 ワンルームマンションを売却した時の税金
上記で計算した譲渡所得を納税する必要がありますが、納税は確定申告をもって納税します。
原則的にはその年の翌年2月16日から3月15日に確定申告をする必要があります。
不動産の譲渡所得は申告書Bを使用して申告します。
まとめ
現状をしっかりと見つめて、信用できる業者を探し一緒に打開することが重要です。
信用できる業者が見つかるまで何社でも相談をし、納得できるまで探すことが必要です。
筆者の紹介
大吉投資不動産株式会社
2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産株式会社の代表
多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。
不動産会社の日常をお伝えする社長日記
山本のＦＡＣＥＢＯＯＫ
