金融庁が老後は年金とは別で、2000万円必要という試算を発表しました。

「よくワンルームマンション投資で年金対策！」といった話を聞きますが、本当に対策になるのか、その他の投資や不動産投資との比較をしていきたいと思います。

株式投資

株式投資というと一般的なサラリーマンやOLがつきっきりでチェックしたり短期での値上がり目的で投資するのはとても手間でがかかるうえリスクもあり難しいことです。

その中でおススメできることはiDeCo（確定拠出年金）です。

NISAやつみたてNISAなどもありますが、その中でもiDeCoは3つの税制メリットがあります。

1、掛金全額が所得控除の対象となり、所得税や住民税が軽減される

2、運用で得た利益は全額非課税になる

3、受け取る時は税金が軽減され、退職金や年金として控除ができる

とメリットが多くありますのでサラリーマンができる数少ない節税ができますのでオススメできます。

 

FX

FXはとても値動きが大きいので運用としてはとても難しくなります。

ほとんどの人が失敗（損）していると言われているのでオススメできません。

また、FXやバイナリーオプションでレクチャーしますというのがありますが100％詐欺ですので絶対にやめましょう。

儲かってるように見せてる画像等も全て嘘です。

 

不動産投資

新築ワンルームマンション投資

将来の対策ですので、新しいもので準備をしていった方がいいのではという考え方も理解はできますが、2019年6月現在都内の新築ワンルームマンションの利回りは表面利回りで4％台です。

ここから金利、管理費、修繕積立金、固定資産税、入退去時のリフォーム費用等を引いてうまく運用できることはありません。

現在最高45年ローンという商品ができて超長期返済が可能になった為毎月の返済額は低くなるので毎月の負担は低くなったり、もしくはプラス収支で運用できる可能性はありますが途中から修繕積立金の上昇や賃料の下落は発生し、老後の年金対策どうこうのレベルでもないのでますので絶対にやめましょう。

中古ワンルームマンション投資

中古ワンルームマンション投資は、物件価格や賃料が新築時よりはプレミアム部分が落ちていますので、新築よりは良い投資になります。

しかし、中古ワンルームマンションに投資をするのであれば「いくらで買えるか」にかかっております。

基本的にセミナー等をやっている業者の物件には利益がたくさんのってますので気を付けることが必要で、物件を購入する時には同じマンション名や周辺物件を検索をして提案されている価格が高くないかを確認することが必要です。

業者のセミナーや個別相談を受けて買うのではなく、ネット等を駆使し周辺よりも少しでも安く買うことが必要です。

中古ワンルームマンションも価格の上昇により、持っている方がリスクになってきておりますので積極的にオススメはできませんが、どうしても購入したいという方は2019年6月現在で築15年以内の物件を管理費と修繕積立金を引いた利回りが6％以上の物件を購入しておくと、いざという時にも売却できる可能性があります。

※総戸数が40戸以下の物件は修繕積立金が上がりやすいの注意

 

一棟マンション・アパート投資

融資が組める方であれば一番キャッシュフローが出しやすく、老後まで持っていても土地がありますの建替えや土地での売却ができる一棟での投資が老後の対策としてもオススメです。

築年数が古い物件を老後まで持ち続けるのが心配の方は、キャッシュフローを受け取りながら物件を入れ替えていき、将来的には安心できる立地で所有していくことが重要です。

ただし、一棟アパートやマンションでも最低限の利回りは必要で、立地やどういう融資を組むかにもよりますが新築アパートでも最低でも7.5％以上でできれば8％前後以上ある物件へ投資することをオススメします。

注意点：1部屋が15㎡以下の極小物件や物件が乱立しているエリアは控えて、賃料は基本的に30,000円以上の物件を選びましょう。

 

戸建て投資

年収等の面からアパートの融資が通らない方は戸建投資をオススメします。

特に数百万円の築年数が古い物件はリフォーム等の手直しをすれば関東圏ないでしらたら5、6万円とれるものです。

戸建てから自己資金を作っていき、だんだん大きな物件に変えていきましょう。

 

まとめ

老後の年金対策は結論としてiDeCoやNISAで運用しながら一棟アパート、マンションで資産を作っていけば老後は怖くないものになっていきます。

失敗リスクを減らすためにもしっかりと知識を付けて信用できる業者を見つけて投資をスタートさせましょう。

不動産投資については皆様のご年収、資産、お考えに合わせてオーダーメイドでご提案できますので、まずは不動産投資について知識をつけていただく為にも個別相談をオススメします。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

山本のＦＡＣＥＢＯＯＫ