【最終更新日：2022年5月1日】
よく不動産投資に関する融資状況が知りたいのに、ネット検索をしても一般的な記事しか出てこないというお話をお聞きするので、
「実際に借りることができる不動産投資の融資の状況」はどうなのか。
大吉不動産（株）代表で、自らも不動産投資を実践中の山本が、どの銀行でいくらまで借りることができるのか、年収別の融資等詳しく解説していきます。
実際に日頃からお客様のローンの相談を金融機関に相談しているので、
- 現場でしかわからないようなこと
- 不動産投資初心者の方にも利用しやすい金融機関
といった情報も記載しておりますのでぜひご確認ください。
※この記事は同社の営業担当が銀行担当者に定期的に内容の確認をし、常に更新を行っております。
1 不動産投資の市況
スルガ銀行の問題が出て以降、各金融機関の融資はとても厳しい状況が続いていました。
各金融機関は試行錯誤しており、積極的になっているところと、まだ消極的なところに分かれている様子です。
ただ、不動産投資家の動きが積極的になってきています。
収益物件の掲載サイト健美家に記載されている最新レポートによると、首都圏の一棟アパートの新規掲載物件の平均価格は上がり、平均利回りが下がってきているとのことです。
区分マンションについても平均価格は上がり、利回り下がっているというレポートが出ています。
2 物件の動き
一棟マンション、一棟アパートは上記の市況にも記載した通り、若干価格は上昇基調です。
市場に出てくる物件数が少なくなってきておりますので、すぐにお申込みが入ってしまう状況が続いています。
区分マンションについては動きが悪くなってきているという話は聞きますが、セミナー等で購入する方はいぜんと購入しているようです。
ただし、かなり高騰している区分マンションをこの数か月で購入した方からのご相談が相次いでいて、詳細をお聞きするとほとんどキャッシュフローが出ない状態の方から中にはマイナスで購入している方も目立ちます。
ローンが通りやすいとか都心で物件が持てるとか節税があるという話もメリットのように聞こえますが、注意が必要です。
詳しくは→東京のワンルームマンション投資の失敗例をご確認下さい。
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3 2022年融資情報（主なアパートローンの融資状況）
住宅ローンとは違い区分の投資用ワンルームマンションはバブル期物件の融資が締まり、かなり動きは悪くなっているようです。
築浅物件はオリックス銀行、イオン銀行、ジャックスなどが融資期間の延長をしているようで組みやすくはなっているようです。
(※ただし最長45年の融資がありますがオススメはできません)
一棟アパート、一棟マンションは都銀、地銀はかなり厳しい状況ですが、2021年に入り地銀や信金の中でも比較的属性の良い方には融資を出し始めております。
3-1 オリックス銀行(一棟)
融資対象：会社員、医者、士業
住居：日本全国
年収目安：700万円以上
金利：16号線内側は2.3％～2.5%程度（16号線外側や期間延長の場合は金利3％程度）
頭金：0～10％程度（物件によってはフルローン可能）
返済年数：木造・軽量鉄骨造は40－築年数、S造は45、RC造は55（最長35年）
例：築10年の木造⇒40－10年＝返済年数30年
借入可能金額の目安：（年収×10）－既存借入額（住宅ローン、カーローン、奨学金含む）
例：年収1,000万円、住宅ローンの残債4,000万円⇒（1,000万円×10）－4,000万円＝借入可能金額6,000万円 ※あくまでも目安です。
法人融資：可（連帯債務扱い）
特徴：借入が少ない不動産投資初心者の1～2棟目の方に最適です。
地銀・信金と比べて審査が速い為、物件を押さえやすいのも特徴です。
資産背景、勤務先、保有資格、配偶者の収入により年収600万円台から土台に乗る可能性はありますので、詳しくは当社までご相談ください。
3-2 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
融資対象：基準無（会社員、個人事業主、会社役員、医者、士業etc）
住居：日本全国
年収目安：基準無
金利：3.9％～4.3％（借入額が5,000万円を超えると金利2.9％）
頭金：20％以上 ※共同担保がある場合、評価次第ではフルローンも可能です。
返済年数：25年～30年（最長30年）
法人融資：可
特徴：銀行とは一味違う取扱い基準で幅広く対応しています。銀行では取り扱いが難しい違法建築物件でも融資が受けられます。
築古でも長期のローンを組むことができるため、キャッシュフローを出しやすいのが特徴です。
なお、区分マンションや投資用戸建ても共同担保に利用ができます。
審査が速く、既存借入を見ないため、幅広い属性の方々が利用しています。
3-3 静岡銀行
融資対象：上場企業勤務の会社員
住居：1都3県
年収目安：700万円以上
金利：3.6％前後
頭金：0（原則フルローンのみ）
返済年数：最長35年
エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の一部
法人融資：可（資産管理法人のみ）
特徴：金融資産があれば、フルローンを受けられる金融機関です。
2022年4月から、物件価格や条件によりオーバーローン（諸費用も融資）も始まりました。
物件評価は土地積算を重視しており、物件価格に対して70％程度の土地積算があると土台に乗ります。
また、築古でも耐用年数以上の長期ローンを組むことができます。
3-4 香川銀行
融資対象：会社員、医者、士業、会社役員
住居：1都3県
年収目安：500万円以上
金利：2.9％～3.1％（保証料・団信込み）
頭金：10％～20％程度
返済年数：木造・軽量鉄骨造は50－築年数、S造・RC造は60（最長35年）
エリア：東京駅から電車で1時間程度
借入可能金額：1億円程度まで
法人融資：不可
特徴：年収500万円から相談可能なため、オリックス銀行や静岡銀行の規準に届かない方でも相談が可能です。
不動産投資初心者の方へ積極的に融資をしており、耐用年数以上の長期のローンを組むことができるため、幅広い属性の方が利用しています。
3-5 徳島大正銀行（池袋支店）
融資対象：会社員、医者、士業、会社役員
住居：1都3県
年収目安：1,000万円以上
金利：融資期間によって金利が変わる
・25年以内の場合⇒基準金利1.5％+保証料0.45％= 1.95％
・25年を超える場合⇒基準金利1.5％+保証料0.55％= 2.05％
頭金：10％～20％程度
返済年数：木造・軽量鉄骨造は50－築年数、S造・RC造は60（最長35年）
エリア：池袋から車で1時間程度
借入可能金額の目安：年収の7倍程度
法人融資：不可
特徴：香川銀行と同じ保証会社を利用しています。
徳島大正銀行も不動産投資初心者の方へ積極的に融資をしており、耐用年数以上の長期のローンを組むことができます。
年収の規準は高いですが、金利が低いのが魅力です。
3-6 東日本銀行
2021年4月に新築木造アパートの融資が出ました。
弊社の場合は銀行本部の担当者に直接相談できておりますので、スピードが速いです。
今回は実際に融資を受けた方の内容を記載します。
ご年収1000万以上の方で共同担保を入れて、
・頭金：1割
・金利：1.5％
・返済年数：35年（劣化対策を取得）
・事務手数料：77,000円（共担を1件入れる場合は×2）
特徴：金利の低さと融資期間の長さ、事務手数料の安さが魅力的です。
原則は自己資金が必要ですが、共同担保利用で融資額を伸ばすことが可能です。
3-7 その他地銀・信金
横浜銀行：新築木造が得意です。ストラクチャー制度という商品が導入されました。利用には資産管理法人が必要ですが、物件評価が高いとフルローンの可能性もあります。
千葉銀行：耐用年数以内のS造・RC造が得意です。自己資金は原則1割が必要です。しかし支店によりフルローンもでるため、詳細はご相談ください。
埼玉県某信金：基本は埼玉にお住まいの方か埼玉県に隣接している東京エリアの方向けですが、積極的に融資をしているようです。
4 オススメの金融機関の順番
できるだけ効率的に融資を組みたい方は一番最初に、総借入額制限がある「オリックス銀行」か、総戸数10戸未満制限のある「香川銀行」「徳島大正銀行」の利用をオススメします。
その後は状況に合わせて「静岡銀行」や「三井トラストローン＆ファイナンス」をオススメします。
5 大吉投資不動産のお客様
これから投資を始める方のご相談が増えております。
弊社では現状の融資状況を踏まえてこれから不動産投資を始める方で、自己資金があまり無くこれから資金を増やしていきたい方は今はどのような物件を買っても一気に拡大していくことはとても難しい状況です。
その為、積算重視でキャッシュフローが出ない物件を購入すると、資金は貯まらないのに融資も続かないような状況になる恐れがあります。
まずはキャッシュフロー重視での購入をオススメしております。
まとめ
融資が厳しい状況が続いているとはいえ、地銀等でも融資を受けることができている方はたくさんいらっしゃいます。
お住まいや勤務先の地域、物件の場所、年収、資産背景によりご提案できる金融機関も違ってきますのでお気軽にご相談下さい。
ニュースでも不動産投資での失敗例がたくさんでておりますが、どの方も相談や勉強が足りないまま初めている方が多い印象です。
大吉投資不動産には区分から一棟まで様々なノウハウがありますのでまずは一度ご相談にいらしてみて下さい。
詳しくはぜひご個別相談で相談下さい。
個別相談
筆者の紹介
大吉投資不動産株式会社
山本のFACEBOOK
2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産株式会社の代表
多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。
不動産会社の日常をお伝えする社長日記
