2021年5月18日更新
よく不動産投資に関する融資状況が知りたいけどネット検索をしても一般的な記事しか出てこないというお話をお聞きするので、
「実際に借りることができる不動産投資の融資の状況」はどうなのか。
大吉投資不動産（株）代表で自らも不動産投資を実践中の山本が、どの銀行でいくらまで借りることができるのか、年収別の融資等詳しく解説していきます。
実際にお客様のローンの相談を金融機関に相談している立場ですので、現場でしかわからないようなことや、不動産投資初心者の方にも利用しやすい金融機関も記載しておりますのでぜひご確認ください。
※この記事は同社の営業担当が銀行担当者に定期的に内容の確認をし、常に更新を行っております。
1 不動産投資の市況
スルガ銀行の問題が出て以降、各金融機関の融資はとても厳しい状況が続いていました。
各金融機関は試行錯誤しており、積極的になっているところと、まだ消極的なところに分かれている様子です。
ただ、不動産投資家の動きが積極的になってきています。
収益物件の掲載サイト健美家に記載されている最新レポートによると、首都圏の一棟アパートの新規掲載物件の平均価格は上がり、平均利回りが下がってきているとのことです。
区分マンションについても平均価格は上がり、利回り下がっているというレポートが出ています。
2 物件の動き
一棟マンション、一棟アパートは上記の市況にも記載した通り、若干価格は上昇基調です。
市場に出てくる物件数が少なくなってきておりますので、すぐにお申込みが入ってしまう状況が続いています。
区分マンションについては動きが悪くなってきているという話は聞きますが、セミナー等で購入する方はいぜんと購入しているようです。
ただし、かなり高騰している区分マンションをこの数か月で購入した方からのご相談が相次いでいて、詳細をお聞きするとほとんどキャッシュフローが出ない状態の方から中にはマイナスで購入している方も目立ちます。
ローンが通りやすいとか都心で物件が持てるとか節税があるという話もメリットのように聞こえますが、注意が必要です。
詳しくは→東京のワンルームマンション投資の失敗例をご確認下さい。
3 2021年融資情報（主なアパートローンの融資状況）
住宅ローンとは違い区分の投資用ワンルームマンションはバブル期物件の融資が締まり、かなり動きは悪くなっているようです。
築浅物件はオリックス銀行、イオン銀行、ジャックスなどが融資期間の延長をしているようで組みやすくはなっているようです。
(※ただし最長45年の融資がありますがオススメはできません)
一棟アパート、一棟マンションは都銀、地銀はかなり厳しい状況ですが、2021年に入り地銀や信金の中でも比較的属性の良い方には融資を出し始めております。
3-1 オリックス銀行(一棟)
積極的な融資姿勢で、不動産投資初心者の方でも借りれしやすい銀行です。
融資対象：個人でも資産管理法人も可
金利：16号線内側の基本エリアで2.3％
頭金：原則物件価格の5％（状況によりフルローン可）
※2021年5月にフルローンで融資する代わりに金利が2.6％という例がありました。
返済年数：40-築年数（木造の場合）例：築10年だと40－10で30年となります。
※金利が3％になるかわりに期間を10年延長するプランも利用できます。
期間延長：通常の上記の期間にプラス10年することができますが、金利は3％になり頭金を5～10％程度求められます。(資産背景にもよりますが10％程度求められることが多いです)
借入金の目安：年収の10倍程度までが目安(お借入れ全部含めて)
年収目安：基本的にはお借入れするご本人の給与収入が700万円以上
ただし、資産背景、勤務先、年齢、配偶者の収入等の状況により500万円台ぐらいから土台に乗る可能性がありますので詳しくはご相談ください。
特徴：総借入額の規定がある為、まだ借入が少ない不動産投資初心者の一棟目や二棟目の方に最適です。
初心者だけではなく、地銀や信金と比べて審査期間も早い為、物件も抑えやすいのが特徴ですのでベテランの方が利用する場合もあります。
3-2 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
あまり融資姿勢の波がない銀行です。
古い物件でも長期のローンを組むことができるのでキャッシュフローを出しやすいのが特徴です。
また、共同担保があったり自己資金を多く入れれば、ご年収が低い方でも借りることができます。
融資対象：個人でも資産管理法人も可
金利：3.9％～4.3％（借入額が5000万円を超えると1％優遇）
返済年数：特に規定はありませんが古い木造でも25年から30年程度の期間での融資が受けることができます。
年収：特に規定がなくサラリーマンでも自営業、会社役員の方でも可能です。
自己資金：物件の評価にもよりますが、20％以上程度求められるケースが多いです。
※ただし、共同担保を提供することにより、頭金なしでフルローンで組むことも可能です。
特徴：三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスは基本的には共同担保を提供して借入れする金融機関ですが共同担保がない場合は自己資金を入れることにより融資が可能です。
金利は低いとは言えませんが築年数がたっているアパートでも長期で融資が受けやすい為、高属性の方から専業大家さんまで幅広く利用しております。
最近は利回りが高くても物件の評価が出ないと融資の審査は厳しく見られております。
3-3 静岡銀行
今資産を持っている方であれば一番フルローンで融資を受けやすい銀行です。
金利は3.6%ですが、ローン期間が長めにとれますのでキャッシュフローも出しやすい銀行です。
借入額は土地の評価を重視します。
融資対象：個人でも資産管理法人も可
年収：700万円以上（夫婦合算不可）
金利：3.6％
期間：35年
エリア：国道16号線の内側目安
特徴：融資の対象が積算評価を重視しているため、利回りとのバランスが取れる物件が少ない状況ですが、木造でも長期間の融資が可能ですのでキャッシュフローを出しやすい条件となります。
3-4 香川銀行
年収：制限はなし 年収500万円以上が好ましい
住居：1都3県
融資対象：個人のみ（法人不可※資産管理法人含む）
物件エリア：1都3県 ※東京駅から1時間程度
物件評価方法：特になし
融資金額枠：1億円まで
金利：2.75％以下 ※団信込み（癌団信に変更可能）
保証料一括の場合は、1.95％（100万円あたり約57,000円）
頭金割合：最低物件価格の10％必要
※目安 5,000万円以下10％、5,000万円以上20％
融資年数：RC/S造：60年－築年数（MAX35年）
木/軽鉄造：50年－築年数（MAX35年）
完済年齢：75歳 ※医師・士業は80歳になる可能性あり
特徴：原則は所有物件と購入物件の合計の総戸数が10戸未満までで相談可能ですが、ご年収が1000万円を超えるような方は10個以上でも相談できる場合があります。
3-5 徳島大正銀行
2020年に合併してできた銀行で、不動産投資ローンに積極的です。
年収：1000万円～（800万円前後でも資産背景やお勤めの会社規模によってはご相談可能）
融資対象：個人のみ（法人不可※資産管理法人含む）
物件エリア：エリア支店から車で1時間以内
融資可能枠：上限1億円 年収の10倍（既存の借り入れはマイナス）
※所有物件の総戸数が10戸を超えると保証会社の審査が厳しい
金利：2％前後（保証料込み）
事務手数料：借入額の1.65％
頭金割合：物件価格の10％必須
≪融資年数≫
RC/S造 ：60年－築年数（MAX35年）
木/軽鉄造：50年－築年数（MAX35年）
特徴：ご年収のハードルが高い分、金利が低いのが魅力的です。
原則は所有物件と購入物件の合計の総戸数が10戸未満までで相談可能ですが、ご年収が1000万円を超えるような方は10個以上でも相談できる場合があります。
3-6 東日本銀行
2021年4月に新築木造アパートの融資が出ました。
弊社の場合は本部の方に直接相談できておりますので、スピードが速いです。
今回は実際に融資を受けた方の内容を記載します。
ご年収1000万以上の方で共担を入れていただき、
・自己資金が1割
・金利1.5％
・融資期間35年（劣化対策取得）
・事務手数料（担保評価）77,000円（共担入れる場合は2件分）
特徴：共担がなければ自己資金がもう少し多く求められる可能性もありますが、金利の低さと融資期間、事務手数料は魅力的です。
自己資金を使って購入する方におすすめです。
3-7 その他地銀・信金
千葉銀行：2021年5月現在で高年収の方に対す融資は積極的です。
基本的には耐用年数以内の融資になりますが、築古木造アパートでも10年程度の融資が出ました。
埼玉県某信金：基本は埼玉にお住まいの方か埼玉県に隣接している東京エリアの方向けですが、積極的に融資をしているようです。
4 オススメの金融機関の順番
融資をできるだけ効率に組みたい方は一番最初に、総借入額制限があるオリックス銀行か香川銀行の利用をオススメします。
その後は状況に合わせて静岡銀行さんや三井トラストローン＆ファイナンスをオススメします。
5 大吉投資不動産のお客様
これから投資を始める方のご相談が増えております。
弊社では現状の融資状況を踏まえてこれから不動産投資を始める方で、自己資金があまり無くこれから資金を増やしていきたい方は今はどのような物件を買っても一気に拡大していくことはとても難しい状況です。
その為、積算重視でキャッシュフローが出ない物件を購入すると、資金は貯まらないのに融資も続かないような状況になる恐れがあります。
まずはキャッシュフロー重視での購入をオススメしております。
まとめ
融資が厳しい状況が続いているとはいえ、地銀等でも融資を受けることができている方はたくさんいらっしゃいます。
お住まいや勤務先の地域、物件の場所、年収、資産背景によりご提案できる金融機関も違ってきますのでお気軽にご相談下さい。
ニュースでも不動産投資での失敗例がたくさんでておりますが、どの方も相談や勉強が足りないまま初めている方が多い印象です。
大吉投資不動産には区分から一棟まで様々なノウハウがありますのでまずは一度ご相談にいらしてみて下さい。
詳しくはぜひご個別相談で相談下さい。
個別相談
筆者の紹介
大吉投資不動産株式会社
山本のFACEBOOK
2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産株式会社の代表
多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。
不動産会社の日常をお伝えする社長日記
