2020年9月3日更新
よく不動産投資に関する融資状況が知りたいけどネット検索をしてもなかなか一般的な記事しか出てこないというお話をお聞きし、実際に借りることができる不動産投資の融資状況はどうなのかを大吉投資不動産株式会社代表で自らも不動産投資を実践中の山本が、どの銀行でいくらまで借りることができるのか、年収別の融資等詳しく解説していきます。
【不動産投資の市況】
スルガ銀行の問題が出て以降、各金融機関の融資はとても厳しい状況は続いており、一棟の収益物件については成約件数は少なくなっています。収益物件の掲載サイト健美家に記載されている最新レポートによると、一棟アパートの新規掲載物件の平均価格は216万円下がり、平均利回りが0.1％アップしており、区分マンションについてもほぼ横ばいですが平均価格は11万円下がり、利回りは0.12％アップしております。
【物件の動き】
一棟マンション、一棟アパートは上記の市況にも記載した通り、若干価格は下がり基調ではありますが、市場に出てくる物件数が少なくなってきておりますので、少し下がった物件が出てくるとすぐに成約しており、まだまだ積極的な投資家が多い状況です。
区分マンションについては動きが悪くなってきているという話は聞きますが、セミナー等で購入する方はいぜんと積極的に購入しているようです。
ただし、かなり高騰している区分マンションをこの数か月で購入した方からのご相談が相次いでおり、詳細をお聞きするとほとんどキャッシュフローが出ない状態の方から中にはマイナスで購入している方も目立ちます。
ローンが通りやすいとか都心で物件が持てるとか節税があるという話もメリットのように聞こえますが、注意が必要です。
詳しくは→東京のワンルームマンション投資の失敗例をご確認下さい。
【2020年融資情報】
住宅ローンとは違い区分の投資用ワンルームマンションはバブル期物件の融資が締まり、かなり動きは悪くなっているようですが築浅物件はオリックス銀行、イオン銀行、ジャックスなどが融資期間の延長をしているようで組みやすくはなっているようです。
(※ただし最長45年の融資がありますがオススメはできません)
一棟アパート、一棟マンションは都銀、地銀はかなり厳しい状況ですが、2020年に入り地銀や信金の中でも比較的属性の良い方には融資を出し始めております。
主なアパートローンの融資状況
オリックス銀行(一棟)
積極的な融資姿勢で、今年はRC造の融資も積極的にしようとお考えのようです。
ただし、ご年収が規定以下の方は少し自己資金等を求められる場合があります。
金利：16号線内側の基本エリアで2.3％
※2020年6月より、フルローンの場合金利が2.5％になってしまうケースが出てきておりますが、1割自己資金を入れれば2.3％での融資も可能です。
返済年数：40-築年数（木造の場合）例：築10年だと40－10で30年となります。
※金利が3％になるかわりに期間を15年延長するプランも利用できます。
期間延長：通常の上記の期間にプラス10年することができますが、金利は3％になり頭金を5～10％程度求められます。(2020年3月現在では資産背景にもよりますが10％程度求められることが多いです)
借入金の目安：年収の10倍程度までが目安(お借入れ全部含めて)
年収目安：基本的にはお借入れするご本人の給与収入が700万円以上
ただし、資産背景、勤務先、年齢、配偶者の収入等の状況により500万円台ぐらいから土台に乗る可能性がありますので詳しくはご相談ください。
特徴：総借入額の規定がある為、一棟目や二棟目の方に最適です。
地銀や信金と比べて審査期間も早い為、物件も抑えやすいのが特徴です。
三井トラストローン＆ファイナンス
相談件数が多いことやコロナの影響もあり、審査や決済まで時間がかかっているようです。
16号線より外のエリアの融資はかなり消極的になっており評価はとても厳しめとなっております。
金利：3.9％～4.3％（借入額が5000万円を超えると1％優遇）
返済年数：特に規定はありませんが古い木造でも25年から30年程度の期間での融資が受けることができます。
年収：特に規定がなくサラリーマンでも自営業、会社役員の方でも可能です。
自己資金：物件の評価にもよりますが、20％以上程度求められるケースが多いです。
※ただし、共同担保を提供することにより、頭金なしでフルローンで組むことも可能です。
特徴：三井トラストローン＆ファイナンスは基本的には共同担保を提供して借入れする金融機関ですが共同担保がない場合は自己資金を入れることにより融資が可能です。
金利は低いとは言えませんが築年数がたっているアパートでも長期で融資が受けやすい為、高属性の方から専業大家さんまで幅広く利用しております。
最近は利回りが高くても物件の評価が出ないと融資の審査は厳しく見られております。
静岡銀行
2019年12月より新体制で融資の取り組みを開始されております。
今までは時間がかかっていた資産管理法人への融資も個人への融資と同等に短縮されます。
融資可否の目安は一週間程度で出すことを目標とされるとのことですのでまた相談が多くなりそうです。
ただし、利用業者さんをある程度絞っているとのことで、あまり口外しないように言われておりますので詳しくはぜひ個別相談にてお願いします。
年収：700万円以上（夫婦合算不可）
金利：3.6％
期間：35年
エリア：国道16号線の内側目安
特徴：融資の対象が積算評価を重視しているため、利回りとのバランスが取れる物件が少ない状況です。
香川銀行
年収：制限はなし 年収500万円以上が好ましい
住居：1都3県
顧客層：個人のみ（法人不可※資産管理法人含む）
物件エリア：1都3県 ※東京駅から1時間程度
物件評価方法：積算重視
融資金額枠：1億円まで
金利：2.75％以下 ※団信込み（癌団信に変更可能）
保証料一括の場合は、1.95％（100万円あたり約57,000円）
頭金割合：最低1割必須
※目安 5,000万円以下1割、5,000万円以上2割
≪融資年数≫ RC/S造 60年－築年数（MAX35年）
木/軽鉄造：50年－築年数（MAX35年）
完済年齢：75歳 ※医師・士業は80歳になる可能性あり
特徴：総戸数が10個以上の場合は事業的規模とみなされて融資のハードルが高いようです。
※香川銀行用の物件もご用意しておりますのでお気軽にご相談下さい。
地銀・信金
築浅のRCや鉄骨造の融資について随時20から30行融資の相談しておりますが、物件評価以前に20％程度の自己資金を求められるお話しが多いです。
千葉県某銀行：2020年1月現在で少し融資状況は回復してきているようです。
耐用年数の条件はありますが、高属性の方には築古木造アパートでも10年程度の融資が出ました。
埼玉県某信金：基本は埼玉にお住まいの方か埼玉県に隣接している東京エリアの方向けですが、積極的に融資をしているようです。
オススメの金融機関の順番
融資をできるだけ効率に組みたい方は一番最初に、総借入額制限があるオリックス銀行さんの利用をオススメします。
その後は状況に合わせて静岡銀行さんや三井トラストローン＆ファイナンスをオススメします。
【大吉投資不動産のお客様】
これから投資を始める方のご相談が増えております。
弊社では現状の融資状況を踏まえてこれから不動産投資を始める方で、自己資金があまり無くこれから資金を増やしていきたい方は今はどのような物件を買っても一気に拡大していくことはとても難しい状況です。
その為、積算重視でキャッシュフローが出ない物件を購入すると、資金は貯まらないのに融資も続かないような状況になる恐れがありますので、まずはキャッシュフロー重視での購入をオススメしております。
【まとめ】
融資が厳しくなっているからとはいえ、地銀等でも融資を受けることができている方はたくさんいらっしゃいます。
お住まいや勤務先の地域、物件の場所、年収、資産背景にりご提案できる金融機関も違ってきますのでお気軽にご相談下さい。
ニュースでも不動産投資での失敗例がたくさんでておりますが、どの方も相談や勉強が足りないまま初めている方が多い印象です。
大吉投資不動産には区分から一棟まで様々なノウハウがありますのでまずは一度ご相談にいらしてみて下さい。
詳しくはぜひご個別相談で相談下さい。
個別相談
筆者の紹介
大吉投資不動産株式会社
山本のFACEBOOK
2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産株式会社の代表
多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。
不動産会社の日常をお伝えする社長日記
