不動産投資を始めたいけど怖くてなかなか一歩目が踏み出せないという方もいらっしゃるかと思います。

私も不動産業界経験は長いものの、初めての不動産投資、一棟アパート数千万の投資には少し緊張しました。

しかしいま一歩が踏み出せないという方は、まだ「勉強不足」の可能性があります。

恐らく「借入をするのに空室が続いて融資が払えなくなったらどうしよう」という考えがほとんどしめていると思います。

このような方は、今検討している物件が正解なのかも含めて、もう一度リスクの範囲とリターンの範囲を再確認する必要があります。

 

不動産投資のメリット

投資にも色々な種類がありますが、その中で不動産投資を選択するメリットは何でしょうか。

実際に見比べてみましょう。

株式投資、投資信託

株式投資は少ない自己資金でも銘柄の選定によっては、大きく利益を出すこともできます。

しかし、日常仕事をしているサラリーマン等の会社員には日々の値動きを追うのはなかなか大変なものです。

また、一喜一憂してしまい精神的にもよくありません。

FX・仮想通貨

株式投資等よりもさらに値動きが大きく、もはや投資とも言えません。

ちなみに、巷によくある「FXの勝ち方教えます」的なのはほとんど詐欺で仮想通貨についてはほとんど実態がないものになりますので特に危険です。

不動産投資

その中で不動産投資は、家賃は景気に左右されにくい特徴がありますので、日ごろ忙しく仕事をしている会社員にも向いているというのが重要です。

株価が、ある日突然半分になることもありますが、家賃がいきなり半分になることはまず考えられないでしょう。

また、会社員だからこそ資金調達がしやすいというメリットもあります。

他の投資と比べて、唯一銀行がお金を貸してくれるのが「不動産投資」の最大のメリットとなります。

レバレッジをいかして資産を効率よく増やすことができます。

不動産投資は事業がいったんはじまると、毎日チェックしたりする作業はありません。

なぜなら不動産にかかわる業務のほとんどは管理会社にお願いすることができるためです。

なので本業の仕事に影響をうけずに安定した収入を得てレバレッジをきかすこともできてなおかつ、実物に投資をするのが不動産投資なのです。

 

不動産投資で利益が出ない人がいるのはなぜか

利益が出る物件を買えたか、買えてないのかの差です。

あまり情報を得ずにさっと行ったセミナーなどでいきなり物件を買ってしまうとうまくいかないケースが多いです。

私が見てきた実際の失敗談を下記でご紹介します。

不動産投資失敗① キャッシュフローが出ない物件を買った

不動産投資で資産やキャッシュフローを作っていきたいのであれば、「キャッシュフロー」が出る物件か「転売ができる物件」しかありません。

後者の「転売が出来る物件」は不動産業者自身も狙っているので探すのは事実上は不可能です。

不動産業者は物件を買う時にほとんど「融資特約無し」もしくは現金決済で買い付けを入れるからです。

となると選択肢としては「キャッシュフロー」が出る物件になります。

よくあるのが営業マンから

「東京以外は人口が減るので都心の物件なら安心ですよ」
「マンション投資で節税ができます」
「年金対策しましょう」

というような話に乗ってしまい、キャッシュフローがほとんど出ない物件もしくは赤字の物件を買ってしまうとまず成功になることはありません。

詳しくは→　東京のワンルームマンション投資で失敗した人が【知らなかったリスク】でご紹介しております。

 

不動産投資失敗② 入居付けが難しい物件を買った

不動産投資（賃貸経営）は入居者がいて初めて成り立つものです。

よくある失敗談として、高利回りというだけで購入した物件で入居付けに苦労したというケース。

利回りが高すぎる場合はまず、「何かある」と疑った方がいいです。

購入時の販売図面の「利回り」はあくまで数字上のものなので、入居者がいてやっとその利回りになるものです。

私も実際に経験として入居者に苦労している物件もありますが、下記のような物件には特に注意をして下さい。

家賃が30,000円以下

もちろん物件にもよりますが、賃料が30,000円を切っているエリアは需要と供給のバランスが崩壊している可能性もあります。

この数字が絶対ではないのですが、まず参考の数値にして下さい。

駅から遠い3点ユニットバスの物件

大学に近い物件などによくあるのですが、駅から徒歩20分も離れた3点ユニットバスのような物件は本当にその立地に需要があるのか調べてください。

大学があると言う理由だけではリスクが高いです。なぜなら大学が移転したり3月の繁忙期を逃すと入居者が見込めないからです。

こういったリスクのある物件を買う時は対策として、安く買う以外にはありません。

空室の想定賃料が高かった

これは結構多いご相談なのですが、売主が売りやすいように空室の想定賃料を高く設定している場合もあります。

入居者がついている場合もレントロールをしっかり確認して、想定賃料と比べてどうなのかを知っておく必要があります。

物件の選び方

不動産投資を実践するにあたり、一番重要なのがこの「物件の選び方」です。

では、何が良い物件かというと、その答えは「ひとそれぞれ違う」としか言いようがありません。

なぜならば、不動産投資をすることにどうなりたいのか、今資産はいくらあるのか、どこまでリスクをとれるのか等皆さん状況が違ってくるのです。

ここからはその選び方をどうするべきかをお伝えします。

物件の選び方① 不動産投資家に焦点をあてた考え方

不動産投資をするにあたりほとんどの場合は銀行から融資を受けて始めると思います。

そもそも融資を受けることができないと始めることすらできませんので、こんな物件が良いとかを考える前に、まずはどんな融資が受けれるのかを知る必要があります。

そのうえで下記の物件をどういう物件にするのかを考えましょう

 

物件の選び方② 投資物件に焦点をあてた考え方

★種別★　一棟アパート、一棟マンション、戸建、区分マンション

すでに資産をお持ちのでリスクを取らない方は、なんでも選ぶことができますが「都心」に焦点をあてて物件を選んでも良いと思います。

これから資産を作っていく場合は、年収が700万円前後あって自己資金もそれなりに貯めてきている方は、キャッシュフローが出やすい一棟アパートやマンションを選び、まだ融資が組みにくい方は数百万円の戸建てを選ぶといいでしょう。

★エリア★　都心、関東、地方

もちろん一般的に都心部よりも関東、関東よりも地方の方が利回りが高くなっていく傾向にありますがなぜ利回りが高いかを考えるべきで答えは都心よりもリスクがあるからです。

しかし、資産が無い方が利回りの低い都心で買っても失敗するのは目に見えてるのでどこまで広げていけるかを考える検証する必要があります。

★構造★　RC系、木造

本を読んでいるとRC物件で積算（物件評価）の出る物件を耐用年数以内で融資を組むやり方の方が素早く拡大できているように思います。

しかし、実際現場で見ている私から見ると、とても危ない買い方をしている方も大勢いるのです。

どうしてもRCマンションにこだわることによって、とても賃貸が厳しそうな物件を競争が激しいからといって低い利回りで買っている方も大勢います。

木造に比べてRCマンションの方が税金や修繕費等のランニングコストがかなり高くなる傾向にありますので将来はとても心配です。

一方木造アパートの方でみると、耐用年数が短いことから耐用年数超えの融資を受ける必要が出てきますがランニングコストは低く利回りも高い為、キャッシュフローは出やすい傾向にあります。

しかし、この耐用年数超えの物件を買っていくと、RCマンション系の融資が受けにくくなることも想定しておいた方がいいですが、その際は割り切って物件を入れ替えていく必要があるでしょう。

まとめ

結論的には人それぞれの買い方があります。

しっかりと現実を見て進めていく必要があります。

あくまで個人的な主観としては、関東から離れたRCを買うには勇気がとても必要で、目の届く範囲のアパート等の方が安心できます。

しかし、完全にこれだけと決める必要もないので、地道に方向を微調整しながら進めていけばいいでしょう。

投資を始めるタイミングはいつがいいのか

ご相談にお越しになる方で、今は安くなったら買いたいと話される方がいらっしゃいますが結論としては、初めてみようと思った時がその時です。

今でこそ物件購入がフルローンとかで買うのが当たり前ですが、不動産が安い時は景気も悪いものです。

景気が悪いときは銀行も融資に慎重になるので、その時点で投資初心者にフルローンで融資してもらえるかというとまず難しいでしょう。

同時に、投資家心理としてもそういう時には、積極的に買いにいけるものではありません。

将来安くなる時が、5年後なのか10年後なのかはたまた1年後なのかは誰にもわかりませんので、不動産投資に興味を持ち、融資が組めそうなタイミングでこそ「始めるタイミング」であると言えます。

不動産投資に興味を持ったら始める準備

不動産投資は多くは融資を受けることが前提となるので、銀行から見て貸したい人になることが重要です。

私も営業をしている時はあらゆる銀行に、融資が通る基準を聞きましたが多くの銀行が線引きはしていないもののだいたいが500万円以上、700万円以上、1000万円以上とわかれている場合が多いです。

なので不動産投資を始めようと思っている方はできるだけ年収が高くなりそうな努力も必要ですが、それよりも大事なのが資産背景です。

一般的に年収が1000万円で自己資金が300万円しかない浪費型の方より、年収は500万円でも一生懸命1000万円貯めている人の方が評価されます。

なので少しでも資金を貯めていくことが大事です。

※アパートローンの場合は年収できっちりと区分けされている場合が多いです。

 

リスクを減らす方法

一番にいえることは「最低限の不動産知識をつける」ということです。

知らないことが一番のリスクなのです。

ワンルーム業者が言っているような「都心の駅10分圏内しか不動産経営は難しいです！」

なんてことを信用していると、不動産投資なんてできません。

この知識を身に着けていくことにより、リスクがどんどんと小さくなっていくものなので、本を読んだり、セミナーに参加したり、ブログを読んだりすることが必要ですがここでも注意が必要です。

・業者のセミナーは自社で売りたい物件が良いように聞こえるセミナーを開催しています。

・ブロガーやコンサルタントも、業者と組んでいる場合が実は結構あります。

ので、たくさんの情報を吸収し、取捨選択して取り込んでいって下さい。

まとめ

上記でたくさん書きましたが、この章に書いてあることはほとんど「知識」をつけることによりカバーができる内容です。

ご自身でわからない場合はぜひ弊社にでもお聞きください。

業者としてではなく、投資家としてお伝えします。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記