不動産投資初心者の教科書1【メリットとリスクと心構え】

2019年1月24日 更新
メリットとリスクと心構え

不動産投資の初めの一歩が踏み出せない

不動産投資を始めたいけど怖くてなかなか一歩目が踏み出せないという方もいらっしゃるかと思います。

私は収益物件の営業をしながら、始めは区分のワンルームマンションで1000万円以下だったので、比較的気持ちの面ではゆとりがありましたが、初めての一棟では数千万でしたのでさすがに少しドキドキしました。

しかし、怖いとまではなりませんでしたが、一歩が踏み出せないという方は、まだ「勉強不足」の可能性があります。

恐らく不安な方は、「借入をするのに空室が続いて融資が払えなくなったらどうしよう」という不安がほとんどかと思います。

このような方は、今検討している物件が正解なのかも含めて、もう一度リスクの範囲とリターンの範囲を再確認する必要があります。

 

なぜ不動産投資なのか

投資にも色々な種類がありますが、その中で不動産投資がいいのはなぜでしょうか。

実際に見比べてみましょう。

 

株式投資、投資信託

株式投資は少ない自己資金でも銘柄の選定によっては、大きく利益を出すこともできます。

しかし、日常仕事をしているサラリーマン等の会社員には日々の値動きを追うのはなかなか大変なものです。

また、一喜一憂してしまい精神的にもよくありません。

FX・仮想通貨

株式投資等よりもさらに値動きが大きく、もはや投資とも言えません。

ちなみに、巷によくある「FXの勝ち方教えます」的なのはほとんど詐欺で仮想通貨についてはほとんど実態がないものになりますので特に危険です。

不動産投資

その中で不動産投資は、家賃は景気に左右されにくい特徴がありますので、日ごろ忙しく仕事をしている会社員にも向いているというのが重要です。

株価は簡単に半分になってしまいますが、賃料はいきなり半分になることはまずないでしょう。

 

また、会社員だからこそ資金調達がしやすいというメリットもあります。

他の投資と比べて、唯一銀行がお金を貸してくれるのが「不動産投資」の最大のメリットとなります。

また、投資を始めてからも特に毎日チェックしたりすることはなく、不動産にかかわる業務のほとんどは管理会社にお願いすることができます。

なので本業の仕事に影響をうけずに安定した収入を得てレバレッジをきかすこともできてなおかつ、実物に投資をするのが不動産投資なのです。

 

不動産投資で利益が出ない人がいるのはなぜか

利益が出る物件を買えたか、買えてないのかの差です。

あまり情報を得ずにさっと行ったセミナーなどでいきなり物件を買ってしまうとうまくいかないケースが多いです。

私が見てきた実際の失敗談を下記でご紹介します。

 

キャッシュフローが出ない物件を買った

不動産投資で資産やキャッシュフローを作っていきたいのであれば、「キャッシュフロー」が出る物件か「転売ができる物件」しかありません。

しかし、不動産業者自身も狙っているので転売ができる物件を探すのはとても困難です。

不動産業者は物件を買う時にほとんど「融資特約無し」で買い付けを入れますので、もし安い物件を見つけても取得するのはとても困難です。

 

では選択肢としては「キャッシュフロー」が出る物件になりますが、よくあるのが営業マンから「東京以外は人口が減るので都心の物件なら安心ですよ」とか「マンション投資で節税ができます」・「年金対策しましょう」というような話に乗ってしまい、キャッシュフローがほとんど出ない物件もしくは赤字の物件を買ってしまうとまず成功になることはありません。

詳しくは→ 東京のワンルームマンション投資で失敗した人が【知らなかったリスク】でご紹介しております。

 

入居付けが難しい物件を買った

不動産投資(賃貸経営)は入居者がいて初めて成り立つものです。

よくある失敗談が利回りが高いからといって飛びついた物件の入居付けに苦労したというケースです。

利回りがあまりにも高すぎる場合はまず、「何かあるのかな」と疑ってかかった方がいいでしょう。

購入時の販売図面の「利回り」はあくまで数字上のものなので、入居者がいてやっとその利回りになるものです。

私も実際に経験として入居者に苦労している物件もありますが、下記のような物件には特に注意をして下さい。

 

家賃が30,000円以下

もちろん物件にもよりますが、賃料が30,000円を切っているエリアは需要と供給のバランスが崩壊している可能性もあります。

この数字が絶対ではないのですが、まず参考の数値にして下さい。

 

駅から遠い3点ユニットバスの物件

よく大学の近くとかに多いのですが、駅から徒歩20分も離れた3点ユニットバスのような物件は本当にその立地に需要があるのか調べてください。

大学があるからというだけではとてもリスクで、大学が移転したり3月に入らないと入居者が見込めません。

こういったリスクのある物件を買う時は対策として、安く買う以外にはありません。

 

空室の想定賃料が高かった

これは結構多いご相談なのですが、売主が売りやすいように空室の想定賃料を高く設定している場合もあります。

入居者がついている場合もレントロールをしっかり確認して、想定賃料と比べてどうなのかを知っておく必要があります。

 

物件の選び方

不動産投資を実践するにあたり、一番重要なのがこの「物件の選び方」です。

では、何が良い物件かというと、その答えは「ひとそれぞれ違う」としか言いようがありません。

なぜならば、不動産投資をすることにどうなりたいのか、今資産はいくらあるのか、どこまでリスクをとれるのか等皆さん状況が違ってくるのです。

ここからはその選び方をどうするべきかをお伝えします。

投資家に焦点をあてた考え方

不動産投資をするにあたりほとんどの場合は銀行から融資を受けて始めると思います。

そもそも融資を受けることができないと始めることすらできませんので、こんな物件が良いとかを考える前に、まずはどんな融資が受けれるのかを知る必要があります。

そのうえで下記の物件をどういう物件にするのかを考えましょう

物件に焦点をあてた考え方

★種別★ 一棟アパート、一棟マンション、戸建、区分マンション

すでに資産をお持ちのでリスクを取らない方は、なんでも選ぶことができますが「都心」に焦点をあてて物件を選んでも良いと思います。

これから資産を作っていく場合は、年収が700万円前後あって自己資金もそれなりに貯めてきている方は、キャッシュフローが出やすい一棟アパートやマンションを選び、まだ融資が組みにくい方は数百万円の戸建てを選ぶといいでしょう。

 

★エリア★ 都心、関東、地方

もちろん一般的に都心部よりも関東、関東よりも地方の方が利回りが高くなっていく傾向にありますがなぜ利回りが高いかを考えるべきで答えは都心よりもリスクがあるからです。

しかし、資産が無い方が利回りの低い都心で買っても失敗するのは目に見えてるのでどこまで広げていけるかを考える検証する必要があります。

 

★構造★ RC系、木造

本を読んでいるとRC物件で積算(物件評価)の出る物件を耐用年数以内で融資を組むやり方の方が素早く拡大できているように思います。

しかし、実際現場で見ている私から見ると、とても危ない買い方をしている方も大勢いるのです。

どうしてもRCマンションにこだわることによって、とても賃貸が厳しそうな物件を競争が激しいからといって低い利回りで買っている方も大勢います。

 

木造に比べてRCマンションの方が税金や修繕費等のランニングコストがかなり高くなる傾向にありますので将来はとても心配です。

一方木造アパートの方でみると、耐用年数が短いことから耐用年数超えの融資を受ける必要が出てきますがランニングコストは低く利回りも高い為、キャッシュフローは出やすい傾向にあります。

しかし、この耐用年数超えの物件を買っていくと、RCマンション系の融資が受けにくくなることも想定しておいた方がいいですが、その際は割り切って物件を入れ替えていく必要があるでしょう。

 

まとめ

結論的には人それぞれの買い方があります。

しっかりと現実を見て進めていく必要があります。

あくまで個人的な主観としては、関東から離れたRCを買うには勇気がとても必要で、目の届く範囲のアパート等の方が安心できます。

しかし、完全にこれだけと決める必要もないので、地道に方向を微調整しながら進めていけばいいでしょう。

投資を始めるタイミングはいつがいいのか

ご相談にお越しになる方に、今は以前より高くなっているから買い時ではないとかもう少し安くなったらとか話される方がいらっしゃいますが結論としては、初めてみようと思った時がその時です。

今でこそ物件購入がフルローンとかで買うのが当たり前ですが、不動産が安い時は景気も悪いものです。

その中でいきなりそこから不動産投資を始めるという方にフルローンがつくかというとまず難しいでしょう。

しかも、そういう時になかなか買いにいけるものでもないのです。

リーマンショックの時も不動産業でしたが、特に新築のマンションが売れ残り、新築なので2~3割引のアウトレットマンションなども出てくるようになりましたが、チャンスだ!と買える方はほんの一握りでしょう。

将来安くなる時が、5年後なのか10年後なのかはたまた1年後なのかは誰にもわかりませんので、不動産投資に興味を持ち、融資が組めそうなタイミングでこそ「始めるタイミング」であると言えます。

 

不動産投資に興味を持ったら始める準備

大切なのは融資を受けることが前提となるので、銀行から見て貸したい人になることです。

私も営業をしている時はあらゆる銀行に、融資が通る基準を聞きましたが多くの銀行が線引きはしていないもののだいたいが500万円以上、700万円以上、1000万円以上とわかれている場合が多いです。

なので不動産投資を始めようと思っている方はできるだけ年収が高くなりそうな努力も必要ですが、それよりも大事なのが資産背景です。

一般的に年収が1000万円で自己資金が300万円しかない浪費型の方より、年収は500万円でも一生懸命1000万円貯めている人の方が評価されるのです。

なので少しでも資金を貯めていくことが大事です。

※アパートローンの場合は年収できっちりと区分けされている場合が多いです。

 

リスクを減らす方法

一番にいえることは「知識をみにつける」ということです。

知らないことが一番のリスクなのです。

ワンルーム業者が言っているような「都心の駅10分圏内しか賃貸がつきません!」

なんてことを信用していると、不動産投資なんてできません。

 

この知識を身に着けていくことにより、リスクがどんどんと小さくなっていくものなので、本を読んだり、セミナーに参加したり、ブログを読んだりすることが必要ですがここでも注意が必要です。

・業者のセミナーは自社で売りたい物件が良いように聞こえるセミナーを開催しています。

・ブロガーやコンサルタントも、業者と組んでいる場合が実は結構あります。

ので、たくさんの情報を吸収し、取捨選択して取り込んでいって下さい。

 

まとめ

上記でたくさん書きましたが、この章に書いてあることはほとんど「知識」をつけることによりカバーができる内容です。

ご自身でわからない場合はぜひ弊社にでもお聞きください。

業者としてではなく、投資家としてお伝えします。


筆者の紹介

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資いろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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