【不動産投資入門】利回りとはいったい!?その計算方法は?

2018年9月2日 更新

大吉投資不動産には、不動産投資初心者の方が多くいらっしゃるのですが、実は本当に初心者の方はこのような質問も多くあります。

 

利回りとはなんですか?

ということで不動産投資を検討するにあたり、知っておきたい【利回り】の計算方法を解説します。

利回りを計算するにあたり知っておかないといけないのは下記の3つです。

 

利回りを計算するにあたり確認する箇所

利回り参考販売図面

参考図面

上記画像内の赤枠にあるところを確認してください。(区分マンションの想定)

確認するポイントとしては、

・販売価格

・賃料収入(一棟アパートの場合は、満室想定収入)

・管理費(区分マンション)

・修繕積立金(区分マンション)

がチェックポイントとなります。

 

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は、満室年間収入÷販売価格×100 になります。

1の図でご紹介した参考図面ですと、「年間収入」がないので、

月間収入(42,000円)×12ヶ月=504,000円と計算します。

満室年間収入(504,000円)÷販売価格(7,200,000円)×100=7.00%いうことになります。

 

一棟アパートや一棟マンションですと、全室の満室賃料で計算します。

 

ずっと満室ということはありませんが、利回りはあくまで一つの指標ですので計算方法は上記となります。

 

実質利回りの計算方法

実質利回りは、実は色々な計算手法があり、これという決まっているものはありません。

というのも、固定資産税等のランニングコストも引いたものが実質利回りだ!という意見もありますが、今回は一般的にワンルームマンション投資を検討した際に用いる区分マンション用の【実質利回り】についてみてみたいと思います。

 

上記の2で表面利回りを計算しましたが、賃料から管理費と修繕積立金を引いたものである実質収入を販売価格で割ったものが実質利回りとなります。

では、上記の参考物件で計算してみましょう。

月額賃料(42,000円)ー管理費(8,000円)ー修繕積立金(5,000円)=29,000円

29,000円×12ヶ月分=348,000円

348,000円÷7,200,000円=4.83%ということになります。

 

ポイントとまとめ

不動産投資にあたり、どのような物件でも利回りはあくまで参考の指標です。

利回りは価格と賃料とのバランスですので、一般的にはリスクが低くなれば利回りも下がります。

リスクが高い立地ほど利回りも上がります。

 

ではリスクを低くするために都心好立地に絞れば良いというのでもありません。

逆にキャッシュフローが少なくなるのがリスクとなります。

 

大吉投資不動産では、今の資産額や目標、リスクに対してお話しをし、どの程度の物件に投資をすれば良いかをご提案しておりますのでぜひお気軽にご相談ください。

 

筆者プロフィール

大吉投資不動産株式会社(三井住友海上火災保険代理店)

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2000年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資いろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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