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【中鉢日記】不動産投資でオートロック物件検討するときの注意点

2021年5月17日 更新

大吉投資不動産の営業担当中鉢(ちゅうばち)です!

大吉に営業として入社して早くも3か月たちました。

先日ある物件の買付直前にオートロックのインターホンが壊れていて修繕に100~200万かかることがわかりました。

僕は前職で不動産管理会社で400室の管理業務をやっていたこともあるので

詳しくはこちら★

今回その経験から、築25年以上のオートロック物件の修繕について解説したいと思います。

1 部屋のインターホンが壊れた本体や内部の基盤などが故障した

これら場合、物件の部屋数にもよりますが、どちらも修繕費は数百万円かかってしまいます。

どこかが壊れると、本体から各部屋のモニターホンと、連動している全てを交換するしか無くなります。

故障のほとんどは部屋のモニターホンである事が多いです。

オートロックは1部屋のインターホン本体が故障して壊れると、エントランスの基盤や系統部分、各部屋のインターホンと全て交換が必要になります。

理由は、オートロックは設置から25年ほど経つと経年で故障が発生しやすくなります。

しかしその頃には製造メーカーの修理対応期間が切れているため、修理部材や交換する商品が廃番になっているため全て交換しないといけないことが多いからです。

一部の不具合だけだしと、中を開けて勝手に修理をしたり、寄せ集めの部品と交換をして何か不具合が起きた際は一切保証されません。(そもそもメーカー側が全交換しかできないと言っている時点で保証も何もないのですが・・・)

そんなわけで、一部のインターホンが壊れたと言うだけで見もせず全交換の見積りを送ってくる業者が多いです。

修理部品も交換もできないので仕方がないわけですね・・。

2 全交換する前にできること

ですが、私の経験上、全交換に至るまでいくつかできる事もあります。

① 潤滑スプレーを使う

一つ目は潤滑スプレーなどを使います。

単純に受話器の問題である場合で

・ボタンの滑りが悪い
・受話器を置いても切れていない
・どこかのボタンが押されたままになっている

などで正しく作動していない場合があります。

そのため、まずは分解、清掃、潤滑スプレーの散布をして元に戻し、作動するか確認します。

② 空室のモニタフォンと交換

二つ目は単純ですが空室のモニターホンと交換します。オーナーの意向もあると思いますが、お金が用意できない場合の延命策です。内装前などの部屋と交換し、他が壊れるまでの間に交換資金を貯めてもらいます。

③ モニターホンの在庫をストックしている電機屋さんを探す

三つ目は難しいですが、稀にモニターホンの在庫をストックしている業者が居る事があります。ネット、もしくは近くの電気屋に電話で聞きまくるとたまに教えてもらえます。

個人経営の小さな電気屋にお願いし、寄せ集めの部品で無理やり修理してもらう強者もいらっしゃいましたが、ショートなどして火災が起こってしまえばとオーナー責任です。「ダメ、絶対。」です。

3 オートロックの全交換で費用をおさえる方法3つ

次に、全交換の場合でも費用を抑える方法がいくつかあります。

① 同じメーカーで全交換する場合

何だかんだ言っても、入居者も安心ですし、長く使えて綺麗な新品に交換したいですよね。

製造元のメーカーに頼んだ場合、メーカーは自分たちで工事をしたくないのでカタログ価格のままで出しますのでかなり高額な見積りが来たりします。

僕が以前担当した物件で、25戸の物件で最初800万円くらいで見積がきました。

ネットで350万円でやってもらえる業者も探しましたが、メーカーに頼み込み、下請け業者で一番安く工事している業者を聞き出し最終的に200万円になりました。

メーカー的にはあくまで部品提供で工事はやりたくないのが本音なので、いってみるのもありです。

② リース契約をする

メーカーと提携してリース契約する会社があります。

一定期間(60回だったと思う)支払うとそのままオーナーの持ち物になります。

注意点としましては、

・当然一括よりかなり高くなってしまう
・リース代が信用情報に乗る(次買う時にその分融資が伸びないかも)
・売買があれば残額を一括返済しないといけない

などがあります。

③ 別メーカーの物と交換する

最近は安価なオートロックがあります。私が何度か導入の提案をしたのはこちらです。

https://mylock.jp/products/mobold/

入居者はカードキーを当てると開錠できます。

室内にはボタンが付いた薄型のリモコンがありますので、来客者は入居者に電話をかけて部屋から開けてもらいます。

大規模な工事が不要ですので、費用は通常の30~40%くらいでできたかと思います。

また、値段以外にも部外者がモニターホンを鳴らす事が無くなるといった効果もあります。宅配の場合も大体携帯番号が分かりますので、問題起こった事はありませんでしたが、この際に宅配ボックスも導入するのがオススメです。

デメリットは部屋の鍵とカードキーを持ち出さないといけなくなること、カードを忘れると入れなくなります。

また、ファミリー物件の場合は入居者分のカードキーが必要です。(一枚3,000円くらいかかります)

また通常の鍵に加え、リモコン・カードキーとアイテムが増えるので、管理がかなり大変になります。

管理会社さんには申し訳ない!と一言添えましょう笑

④ ガス切り替えで交換してもらう【番外編】

番外編として、ガス切り替えの交渉材料としてオートロック全交換してもらった事があります。

戸数が多い物件で既存のガス会社の契約期間が長ければ一度打診しても良いと思います。

まとめ

築30年前後のオートロック物件を検討されている方は、これらの費用もぜひ加味したうえで検討してもらえたらと思います。

お持ちの物件にオートロックが付いているオーナーの参考になればと思います。

管理でお困りのことがあればぜひ賃貸管理の牛腸もしくは中鉢まで気軽に相談ください^^!

 

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