自殺や自然死も補償される!不動産投資でリスクを下げる火災保険の知識【基本編】

2018年9月1日 更新

先日、弊社が火災保険の代理店をしている「三井住友海上」の担当の方にきていただき、火災保険の知識を深める講習をしていただきましたところ、

投資家の為になる、色々なオプションがあることも再確認できましのでご紹介します。

 

火災保険担当者と

火災保険は、一棟アパートやマンションで不動産投資をするうえでとても大事な内容になりますので、ぜひ下記にて知識を深めて下さい。

また、加入する場合には、物件を仲介してもらった会社でというだけではなく、ちゃんと知識がある代理店で加入することも重要です。

火災保険の補償内容

補償内容

火災保険の中でも補償される内容はいくつもあります。

不動産投資、火災保険の契約プラン

火災保険の補償内容

上記の画像のように、火災保険には下記の内容があります。

1.火災、落雷、破裂、爆発

例)火災(消防活動による水ぬれを含む)により建物が消失した。

2.風災、雹際、雪災

例)台風や雹で窓ガラスが割れたり建物が損害を受けた。

3.水ぬれ

例)給排水設備の破損により部屋がみずびたしになった。

4.盗難

例)泥棒により窓ガラスが割られた。(未遂を含む)

5.水災

例)洪水や豪雨等により浸水し、建物が損害を受けた。

(床上浸水または地盤面より45㎝を超える浸水を被り損害が生じた場合)

6.破損、汚損

例)自動車が接触し、建物が損害を受けた。

 

補償プラン

プランには3つあり、

上記の1~6の全てが補償される、「6つの補償プラン」

1~5が補償される「5つの補償プラン」

1~4と6が補償される「4つの補償+破損・汚損プラン」(※木造は選択できません)

があります。

 

目安としては下記のような金額になります。

設定:20㎡×6戸のアパートで建物面積が120㎡とした場合・10年・火災保険のみ

火災保険お見積もり

基本プラン 6つの補償

記載の通り、10年間で393,000円

 

火災保険お見積もり実例

基本プラン 5つの補償

5つの補償になると372,210円

ポイント

上の見積もりで比較の通り、この例ですと10年間で2万円の差しかありませんので、やはり6つの補償がある方をオススメします。

 

保険金額の考え方

皆様火災保険の金額はどのように決めてますか?

これは正解がないのでとても難しいポイントですが、保険の目的に合った金額で入るのがオススメです。

火災保険は基本的には、火災がおこった時にローンを消してくれるものではなく、再建築できるようにという保険になります。

保険金額の設定について

保険金額の設定について

上記の図にもありますが、所在地・構造・延床面積により算出された評価額の±30%の範囲が設定されます。

そのため、上記の保険金額は賃料がいくらとれるかというのは一切加味されない為、賃料の平米単価が高い立地等ではローンの残債が消えない場合は多数でてきます。

また、地方の築古アパートでは、価格がとても低くなってますので、その金額に合わせて保険に加入してしまうと、再建築するには足りない金額しか補償されないことになってしまいます。

ポイント

標準の評価額の中点が平米24.3万円になっておりますので、建物面積をかけて保険金額をイメージするのがいいかと思います。

(実際にお見積もり段階で、上限と下限が出ますので聞いてみましょう)

 

地震保険

地震保険は1年から最長5年までかけることができ、火災保険の金額の30%から最大50%までかけることが可能です。(地震保険だけの加入はできません)

 

地震が原因で起きた火災も地震保険の対象となるので、心配の方はかけておくのをオススメします。

火災保険補償内容

上の画像のように、建物の被害の程度によって保険金の額の割合が変わってきます。

また、免震建築割引きや耐震等級割引等建物により色々な割引がありますが、不動産投資家が一番使う可能性がある割引制度は「建築年割引」ではないでしょうか。

昭和56年6月1日以降に新築された建物が対象となり、10%の割引があります。

火災保険の使えるオプション特約

火災保険は加入するだけでなく、深くみればかなり使える特約がありますのでセットで付けることをオススメします。

居住用建物電気的・機械的事故特約

まずは下記の図をご覧ください。

電気的・機械的事故特約の補償内容

上記の設備に関し、故障による損害が生じた場合に補償されます。

ただし、線引きがとても難しいですが経年劣化による故障は認められません。

図の下の方に記載されておりますが、下記の場合は支払われません。

※自然の損耗、劣化、性質による変色、さび、かび、腐敗、ひび割れ、剥がれ、発酵、ねずみ食い、虫食い等の損害は保険料が支払われません。

 

家賃収入特約

火災等の事故によって賃貸している建物の家賃収入が得られなくなった場合の損失額が補償されます。

(例1)火災により賃貸建物が焼失し、家賃収入がなくなった

(例2)大雨等により床上浸水し、家賃が得られなくなった

 

家主費用特約(入居者が死亡した場合等)

火災保険の6つの補償または、4つの補償+破損・汚損プランに加入の場合で、上記 3-2の家賃収入特約をつけた場合のみセットできます。

【補償される内容】

賃貸住宅内での死亡事故発生に伴う空室期間、家賃値引期間の家賃の損失や、清掃、脱臭、遺品整理等にかかる費用が補償されます。

これを付けていれば、不動産投資で懸念されている、入居者の自殺や自然死にも対応できそうですね。

詳しくは下記の図をご覧ください。

不動産投資,アパート火災保険

※基本的には、30日以上続いた空室に対してというのと、1回の事故につき最大100万円が限度とされているようです。

 

賃貸建物所有者賠償特約

こちらの特約はつけている方もとても多いと思いますが、賃貸建物の保守・管理に関する賠償事故が補償されます。

(例1)階段で手すりにつかまっていたが、外れてしまい転倒してしまった。

(例2)アパートの塀が倒れてしまい、通行人にケガをさせてしまった。

等があげられます。

不動産投資家は基本的に毎日物件にいくこともないので、多少の劣化があってもわかりません。

その為、この特約はつけておくのをオススメします。

 

保険期間と支払い方法

【保険期間】

三井住友海上では下記のように定めれています。

・1~5年 GKすまいの保険

・6~10年 GKすまいの保険(スーパーロング)

1年単位で設定することができ、スーパーロングを設定した方が少し割安になるようです。

また、地震保険の期間は上記の2.地震保険でも記載しましたが、1年から最大5年の保険期間となります。

【支払方法】

・1~5年プラン 口座振替が利用できる他、一括払いの場合はクレジットカード払いも利用できます。

(分割払いを設定した場合は5%割高になります)

 

・5~10年プラン 一括支払いのみとなり、口座振替・クレジットカード・払込票払を選択できます。

最近ではクレジットカード払いの方がポイントが貯まるとのことで選ばれる方が多いですが、100万円以下の時になります。

 

まとめ

不動産投資をするにあたり、火災保険は切っても切れないものです。

ただ、やみくもに入るよりも内容を理解し、投資金額・立地・保有予定期間等と照らし合わせ、何が必要かを選択し、加入すると良いと思います。

 

また、不動産会社の担当はよくわかっていないケースが多いので、知識が豊富な代理店を選ぶことが大事です。

大吉投資不動産では、三井住友海上の代理店となっており、他社の仲介で物件を購入される場合でも弊社で火災保険をご提案できます。

お見積もりは無料でできますのでぜひお気軽にお問合せ下さい。

※パンフレットも無料でお送りすることができます。

火災保険のお問合せはこちら

 

筆者プロフィール

大吉投資不動産株式会社(三井住友海上火災保険代理店)

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2000年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資いろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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