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【頭金いくら必要?】不動産投資を始めるための「自己資金」を徹底解説

2021年3月2日 更新

不動産投資は、いくらあれば始められるのか知りたい。

頭金はどれくらいが妥当?

フルローンのリスクは?

・・・そんな疑問に答えます!

こんにちは。大吉の山本です!

僕は「大吉投資不動産」という小さな不動産会社の代表をしているかたわら、「初心者が失敗しないため」の不動産投資の知識をブログで解説・発信しています。(写真は僕ではなく、大吉社員の前田です。)

ブログの中でもとくに融資の記事が読まれているので、

【業者が解説】2021年不動産投資の最新融資状況

今回初心者の方に疑問が多かった「不動産投資の資金」についてかきたいと思います。

まず、不動産投資をはじめるには、「不動産とその不動産を買うためにかかる諸費用」の大きな資金が必要です。

通常は不動産購入価格の何割かを銀行から借りて、残りのお金(頭金)諸費用(購入価格の5~7%)を自分で用意します。

この自分で用意するお金を自己資金といいます。

この記事では、不動産投資を始められる一般的な「自己資金の目安」やそれらにかかる資金の内訳を細かく解説しました。

また、頭金はどれくらい入れればいいのか、資金についての注意点などもありますのでぜひ参考にしてみてくださいね!

1 自己資金の目安は「年収500万円で400万円、年収700万円で200万円」

不動産投資を始めるには「年収500万円で自己資金400万円、年収700万円で自己資金200万円」が一つの目安です。
※一棟アパート・価格3000万円の場合

■ 年収500万円以上 頭金10%~ +諸費用

■ 年収700万円以上 頭金0%~ +諸費用

年収が500万円に満たなくても金融機関によっては、頭金を多く入れることで始めることも可能です。

大吉のお客様の例で年収300万円の派遣社員の方が頭金25%ではじめられた方がいました。

三井住友ローン&ファイナンスでは、所有している不動産を共同担保にすることで、でフルローン(頭金0)から組むことが可能です。
年収や勤務状況などの条件も厳しくありません。(※共同担保にするのは抵当の付いていない不動産が条件)

そのほかの金融機関でいうと、

静岡銀行:評価が高い物件でフルローン(頭金0)可能な場合あり

徳島大正銀行・香川銀行:区分マンションでフルローン(頭金0)可能な場合あり

・・などなど。

上記はあくまで目安ですが、資産背景、勤務先、年齢、配偶者の収入等で規定に満たなくても優遇されることがあるので一度不動産会社に相談にいくのもいいかと思います。

2 不動産を購入する際にかかる諸費用の目安は「不動産価格の5~7%」

 

不動産投資を購入する際にかかる諸費用の目安は不動産価格の5~7%です。

例えば3000万円の一棟アパートを購入する場合、約150万~210万程度の資金が必要になるということですね。

諸費用の内訳は以下の通りです。

仲介手数料・・不動産購入価格×3%+6万円

ローン事務手数料・・5万円~融資額の1.65%

ローン保証料・・借入金額の2%前後(金利に上乗せして支払うことも可能)※保証料が発生しない金融機関も多いです。

司法書士報酬(不動産登記費用や抵当権設定費用など)・・10~15万円

登録免許税・・所有権移転登記(不動産評価額×2.0%)、抵当権設定登記(借入金額×0.4%

収入印紙代・・売買契約とローン契約の際にそれぞれ必要

火災保険料、地震保険料・・区分マンションの場合であれば10年の保険期間で約3~10万円 ※戸建てやアパートなど木造の建物の場合はマンションよりも高くなる傾向があります。

不動産取得税・・購入後3~6か月程度で通知書が来ます。固定資産税評価額×4%

固定資産税・・毎年かかる費用。固定資産税評価額×4%

売主が不動産会社の場合で、不動産会社から直接購入するときは仲介手数料がかからないので、諸費用は大幅に抑えることができます。

しかし仲介手数料分以上の金額が販売価格に上乗せされて結局高くつく場合もあるので、見極めが必要です。

また、仲介手数料が極端に安い会社で、調査がかなり適当だったり、契約書に不備があったなど、サービスの質も「安かろう悪かろう」のケースもあるので注意しましょう。

3 頭金はいくらいれればよいのか

3-1 キャッシュフローがプラスであることを意識する

頭金はいくらいれればいいのかについて。

毎月の家賃からローンの返済額、諸経費(管理費等)を引いた最終的なキャッシュフローがプラスであることをまず意識するといいと思います。

たとえば、都心部の資産性が高い築浅物件の場合、価格が高いので頭金を多めにいれてキャッシュフローに余裕をもたせた運用をおすすめします。

逆に頭金を多くだせない人の場合であれば、地方都市の築古アパートなどキャッシュフローが出やすい物件などを選択するといいです。

当然物件の条件では後者がリスク高いですが、ぼくはキャッシュフローがでない(もしくはマイナス)ほうがリスクだと思っています。

現金など資産に余裕がある人や年齢的に短期の融資しか組めない場合は、早い完済を目指し、戦略的に返済期間を短くした結果、ギリギリのキャッシュフローでやる場合はありだと思います。

資金がないからといって、頭金を極端に少なく、返済期間を長くして、手元に現金が十分ないにもかかわらずキャッシュフローがギリギリというのはおすすめしません。

ましてや、最初からマイナスで始めるなんてことはいくら節税効果があるといっても絶対にやめたほうがいいです。

3-2 キャッシュフローがプラスであることが重要な理由

プラスであることが重要なのは、「あらゆるリスクに余裕をもって対処するため」です。

リスクの一つに「金利上昇リスク」があります。

金利が1%でもあがれば、たとえば3000万円の借入であれば月々の返済額が15,000円アップします。

2%で30,000円、3%で47,000円ですね・・※表参考

金利ごとの毎月の返済額の変化低金利時代とはいえ、借入をするのであれば、常に2~3%程度の金利上昇を想定しておくべきです。

新築ワンルームマンション投資は、毎月の管理費修繕積立金は安く設定されている場合が多いですが、当初3~5千円だったものが、数年後2倍、3倍にあがることはよくあることです。

家賃も物件が古くなれば下がる可能性もあります。

僕に相談にこられたお客様で、新築ワンルームマンションを3戸所有していて、毎月のキャッシュフローがマイナス3万円という方がいました・・。最初からマイナスです。

あらゆるリスクを想定し、余裕をもった対応ができるようにしておくことが不動産投資で失敗しないコツです。

4 不動産投資で資金調達(融資)する際に気を付けること

その他に資金を調達する上で気を付けるべきことをまとめました。

4-1 余剰資金最低50万は確保しておく

キャッシュフローがプラスということは述べましたが、予期せぬ事態に対応することができるように、余剰資金を確保しておくと安心です。

理想は物件価格の3%~5%程度はほしいところです。

1月から3月は不動産の繁忙期といわれています。入居も多いですが、退去の可能性も十分にあります。

退去になればリフォーム代、募集費用も考えておかなければなりません。

また、家賃収入がゼロなので、毎月のローンの支払い、経費の補填も必要です。

リフォーム代はうまくいけば金融機関から借り入れができる場合もありますが、時間もかかりますのでできるだけ余剰資金はとっておきましょう。

4-2 年収が1000万円以上の人は要注意!選択肢が多い分、慎重に検討する

不動産投資の資金調達で、年収は高ければ高いほど金融機関の選択肢も多く有利です。

しかし選択肢が多いということは逆に失敗するリスクも高いともいえます。

年収が高い人はお医者さん、弁護士などかなり忙しい方が多く、まだ不動産投資の知識も少ないうちから業者からの電話営業等からあまり考えずに営業に言われるがまま買ってしまいがちです。

億単位もする高額物件を買い、買ったあと、急に多数の空きが発生し、想定を超える経費やリフォーム代がかかって、キャッシュフローがほとんどでなくなったような場合もあります。

忙しいからと業者まかせにせず、物件や金融機関は自分でも調査し、また複数の不動産会社に相談するようにしましょう。

まとめ 不動産投資で失敗しないために

記事を最後までよんでいただきありがとうございました!(写真左:山本)

不動産投資で失敗した原因で最も多い理由の一つは「知識不足」です。知識をつけることで世の中にでまわっている様々な情報から適切な判断をすることができます。

・不動産会社に相談に行く前にまず自分で知識を得る

・相談する不動産会社は一つにしぼらず、複数相談する

上記を徹底するだけでも失敗するリスクはかなりおさえることができるはずです。

他にも不動産投資に関する記事や情報を発信していますのでぜひ参考にしてみてくださいね♪

 

不動産投資を成功させるために

巷に広がる間違った情報に惑わされずに、正しい情報を取捨選択することで、不動産投資の成功確率を高めることができます。

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