こんにちは、大吉投資不動産の代表で、自らも不動産投資を実践している山本です！
不動産投資ローンについて調べている方は、「借りる方法」特に金融機関の条件や金利など詳しく知りたい方が多いと思います。
ネットでは一般的な記事しかなかったので、今回「不動産投資ローン」について少し細かく解説したいと思います。
この記事では主に
・不動産投資ローンのメリット
・不動産投資ローンを借りれる金融機関と条件
・最新の金利相場・融資状況
・実際の融資の流れと必要書類一覧
などを初心者の方でもわかりやすくまとめています。
最後の章では、効率的に資産を増やしていくための融資戦略もまとめています。
ぜひ参考にしてみてくださいね！
1 不動産投資ローンを活用するメリット
1-1 不動産投資ローンのメリット
不動産投資ローンを活用するメリットは以下３つです。
①少ない資金で資産を効率よく増やせる【レバレッジ効果の高さ】
②手持ちの資金に余裕を残せる
③団体信用生命保険付きの場合は万が一の際に返済が免除に
一番のメリットは少ない資金でも資産を増やすことができる点です。
条件次第で年収の７～10倍の資金を借りられ、ローンの返済は「家賃」でまかないまので、何年もかけてお金をためるより「効率よく・早く」資産を増やしていくことができます。
また、ローンを利用して手持ちの資金に余裕を残しておくことで急なライフプランの変化に備えることができます。
ローンを組むと団体信用生命保険に加入することも可能です。
万が一返済中に何かあった場合、家族に資産という安心を残すことができます。
1-2「金利が低い住宅ローンを借りて不動産投資は絶対NG！」
住宅用と偽って住宅ローンを借りて不動産を購入し、しばらくして引っ越しして他人に貸し出す行為はNGです。
この場合虚偽とみなされ契約違反となり、最悪一括返済を求められることになります。
住宅ローンの金利は、不動産投資ローンと比べて変動金利で1％以下、年収条件のハードルも低く、長期でフルローンも組むことができますので、こういった違反行為が多発し問題となりました。
そのため、今は各銀行もとても厳しく細かいチェックが入るようになっています。
中にはは、「実際に住んでいるかどうか」現地調査をするなどかなり徹底している銀行もあるそうです。
もしあなたが住宅ローンを利用した不動産投資を勧められているならその不動産会社とは絶対に取引してはいけません。
2 不動産投資ローンを借りられる各金融機関の特徴と融資条件
主に不動産投資ローンが借りられる金融機関の特徴と条件についてまとめてみました。（融資状況は経済状況によって変化する場合があります）
2-1 一棟アパート・マンション
① オリックス銀行
年収：700万円以上
※資産背景、勤務先、年齢、配偶者の収入等によっては500万円台からうけつけてくれる場合もあります。
金利：16号線内側の基本エリアで2.3％
※フルローンの場合は金利2.6％のケースあり（2021年5月）
期間：40-築年数（木造） 例：築10年の場合40－10で30年
※金利3％で＋10年に延長することが可能。
返済期間延長：プラス10年延長可能。その場合金利は3％、頭金5～10％
（10％程度求められる場合が多い）
融資枠：年収の10倍程度（既存の借入含む）
特徴：融資枠の規定がある為、最初の物件、二つ目の物件購入におすすめ。
他の金融機関と比べて審査スピードが早く、購入したい物件をおさえやすい。
② 三井トラストローン＆ファイナンス
年収：特に規定なし。自営業、会社役員も可。
金利：3.9％～4.3％（借入額が5000万円超で1％優遇）
期間：特に規定なし。築古木造タイプの物件でも25年、30年の期間で融資可。
自己資金：物件の評価次第ではあるものの、20％以上求められることが多い。
※ただし、手持ちの不動産を共同担保に提供することで、頭金なしで融資をうけることも可能。
特徴：三井トラストローン＆ファイナンスは共同担保を提供すると頭金なしで融資をうけれるのが最大の特徴。
融資はまだまだ積極的ですが相談件数が多く審査に少し時間がかかる傾向。また一都三県以外のエリアは条件が厳しめ。
金利は低いとは言えないものの、古めのアパートでも長期で融資が受けやすい為、幅広い方に利用されている。
③ 静岡銀行※現状フルローンが受けやすい
年収：700万円以上（夫婦合算不可）
金利：3.6％目安
期間：最長35年
エリア：国道16号線の内側目安
特徴：資産状況が良い方であれば、現状で一番フルローンで融資が下りる可能性が高い銀行です。
④ 香川銀行※個人のみ（法人不可）
年収：500万円以上
金利：2.75％以下 ※団信込み（癌団信に変更可）
※保証料一括の場合は、1.95％（100万円あたり約57,000円）
物件エリア：1都3県、積算重視
融資枠：10,000万円迄
頭金：最低10％
※目安として、5,000万円以下1割、5,000万円以上2割
期間： C/S造：60年－築年数（最長35年）
木造・軽鉄造：50年－築年数（最長35年）
完済年齢：75歳 ※医師・士業は80歳
特徴：原則は所有物件と購入物件の合計の総戸数が10戸未満で相談可。
10個以上でも相談可能なケースも（年収1000万円以上）
⑤ 地銀・信金
地銀や信金については、築浅のRC、鉄骨造、新築の木造アパートを中心に、随時20から30ぐらいの金融機関に相談をしていますが、物件評価にかかわらず20％程度の自己資金をいれるように求められるケースがとても多いです。
千葉県某銀行：2021年5月現在で高属性の方への融資は積極的です。
耐用年数によるが、高属性の方には築古木造アパートで10年の融資が出ています。
埼玉県某信組：基本は埼玉にお住まい、もしくは埼玉県に隣接している東京エリアの方向けですが、積極的に融資をしているようです。
2-2 区分マンション
区分マンションの不動産投資ローンを積極的に行っている代表的な金融機関一覧です。一棟アパート・マンションより金利が低め、頭金が低く始められる可能性があります。
① オリックス銀行
年収：700万円以上
※資産背景、勤務先、年齢、配偶者の収入等によっては500万円台からうけつけてくれる場合もあり。
勤務先：原則として上場企業もしくは準ずる企業※会社規模によって別途相談※自営業不可
期間：最長45年
金利：1.80～2.2％
勤続年数：原則3年以上※2年超も相談可
融資枠：年収の7～10倍程度(既存借入含む)
② イオン住宅ローンサービス
年収：500万円以上
勤務先：上場企業もしくは準ずる企業※自営業不可
期間：最長45年
金利：1.8～2.1％
勤続年数：原則2年以上
融資枠：年収の7～12倍程度(年収によって)※10,000万円迄
③ クレディセゾン
年収：500万円以上
勤務先：規定なし
期間：最長35年
金利：2.03～2.40％※キャンペーン適用金利（1％台）あり
勤続年数：原則3年以上※2年超も相談可
融資枠：年収の10～18倍程度(年収によって)
④ 東京スター銀行
年収：500万円以上
勤務先：上場企業もしくは準ずる企業及び公務員※自営業不可
期間：最長35年
金利：1.7～2.90％
勤続年数：原則1年以上から相談
融資枠：年収の10倍もしくは10,000万円迄
3【2021年最新融資状況】コロナの影響もあり厳しくなる傾向に
コロナ禍の影響もあり、以前なら条件としてまったく問題がなかった方が審査で落ちるケースが目立ちはじめました。
2021年の動向としては、コロナの影響もあって各金融機関とも条件を厳しくしていくとの話が出てきています。
不動産価格が2～3年前と比べて落ち着いていて、まだローンを受けやすい今が検討するべきタイミングかもしれません。
各金融機関の融資条件は、市況や社会情勢によってかなり変わり、一般的に市況がよくないときの条件は厳しくなります。
「不況になって不動産価格が下がったら買おう」と待っていても、その時には「借りれない」という可能性もあります。
現金買いできるほどの自己資金があれば別ですが、ローンをうまく活用していきたい人の場合「金融機関の融資動向」も同時にみていくことが必要です。
最後に不動産投資ローンを組む際に、とるべき戦略、気を付けるべきことをまとめました。
4 不動産投資ローン・融資をうけるまでの流れ
実際に融資を受けるには、いくつかステップがあります。
金融機関によってことなりますが一般的な流れを説明します。
①物件の購入申込
②金融機関に事前打診をする（★）
③事前打診の回答→物件の売買契約を結ぶ
④本審査→金融機関へ売買契約書を提出・面談（★）
⑤承認がおりたらローン契約を結ぶ（金銭消費貸借契約）
⑤融資実行・物件の決済
★ローンの申し込みには書類がいくつか必要になってきます。主に必要な書類をまとめました。
スムーズにいくよう事前に準備をしておくことがおすすめです。
【物件に関する資料】※主に不動産会社が用意する書類
・売買契約書
・家賃表（レントロール）
・物件概要
・建物図面
・公図
・建築確認済証
【申込者本人に関する書類】
・身分証明書
・源泉徴収票
・確定申告書
・既存借り入れの返済予定表
・賃貸借契約書
・通帳の写し（残高がわかるもの）
5 成功するカギは不動産投資ローンの「融資戦略」
5-1 借り入れの順番が大事（住宅ローンとどっちが先に借りたほうがいい？）
投資用のローンの中には総借入額でみる銀行もあります。
住宅ローンを先に借りた場合、投資用ローンを借りれる額は減ってしまうケースもありますので、投資用のローンをたくさん組んでいきたい方は、住宅ローンは後回しにされる方の方が多いです。
一棟の物件などでしっかりとキャッシュフローが出る物件を購入していれば、一般的に住宅ローンが借りれないというケースはありません。
一方ワンルームマンションの購入は注意が必要です。
ワンルームマンションはキャッシュフローが出ずに、家計を圧迫することが多い観点から、2020年4月にフラット35で住宅ローンが組みにくくなるという制度改定が実施されました。
これから住宅を買う予定の方は以上のことをぜひ頭においていただければと思います。
5-2 金利が低ければいいのではない
不動産投資においてローンの金利が低いにこしたことはありませんが、低ければ絶対いいかというとそうでもありません。
不動産投資で一番大切なのは、物件の利回り（家賃収入）、返済年数、金利の組む合わせでキャッシュフローがどれぐらい残るのかが重要です。
金利が低いからということで物件を決めるのはとてももったいなく、バランスを考えるようにしてください。
参考に、イールドギャップ「投資利回りと金利の差」を指標として、投資すべきかどうかをみる考え方もあります。
イールドギャップ＝物件の投資利回り－借入金利
例えば、物件の投資利回りが8％、金利が2.5％であれば、イールドギャップは5.5％となります。
このイールドギャップは何パーセント以上あれば良いと指標はなく、立地や築年数でどこまでリスクをとっているのか。
また、ローンの返済年数との関係がとても重要で、短い年数で融資を組むのであれば高めに設定しないとキャッシュフローは出ません。
ただ、参考としては、30年や35年の融資を組むのであれば5.5％～6％は最低でも欲しいところです。
注意したいのはマイナスキャッシュフローで避けたほうが無難です。
ワンルームマンション投資の場合マイナス収支で提案されることがほとんどです。
5-3 金利上昇リスクへの備えもしておく
コロナの影響などで、日銀の金融緩和政策は引き続き行われ低金利が続くことが予想されますが、
それでも常に2～3％程度の金利上昇は当然に想定して借入をするべきです。
以下をみても数％の違いで毎月の返済額に大きく影響することがわかります。
金利上昇時は、繰り上げ返済をして返済期間を短くすることによりその上昇分の負担を補うことができます。
繰上げ返済には、
①毎月の返済額を減らす
②返済期間を短縮する
2つの方法があります。①ではなく、②の期間短縮の方法を選んでください。
低金利のうちに貯金（キャッシュ）を増やし、金利が上昇した時に繰り上げ返済をして金利上昇分のリスクを軽減する。
また、出来るだけ早く一戸目のローンを完済し、一戸目の家賃を同じ要領で二戸目のローン返済に充てると一戸目より早く二戸目ローンの完済ができます。
さらに1戸目と2戸目の家賃を三戸目、さらに四戸目・・返済していけばそのスピードはどんどん加速し、結果金利のリスクもおさえることができます。
5-4 虚偽の申告は絶対してはいけない
ローンを活用して効率よく資産を増やしていくためには、金融機関と上手につき合っていくことが必要です。
なので審査書類に虚偽の記載、提出書類の偽造は絶対してはいけません。
スルガ銀行において、源泉徴収票を改ざんして収入を多く見せるなどといった不正融資が問題となったのは記憶に新しいですね。
不正融資問題の件以来、金融機関の目はかなり厳しくなっています。
審査で不正が発覚した際は今後どんなことがあっても一切取引してもらえません。
万一審査が通り融資がおりたとしても、その後に発覚してしまえば、一括返済を求められることになりかねません。
こんな当たり前にだめなことを提案してしまう不動産業者が残念ながらいまだに存在するようです。
「みんなやっているから」といってすすめてくる業者には注意です。取引しないでください。
5-5 戦略をもって提案できる不動産会社に相談する
不動産投資ローンは、その人の状況（年収・勤務状況・資産状況）によって条件が違います。
借りれるローンの金額も異なるので、年収がそこまで高くない方、頭金が少ない方などは特に戦略をもって臨む必要があります。
融資事情に関しては、不動産会社が詳しいので、いくつかの会社に聞いてみるのも一つの手です。
その場合は、
① 将来的にどのくらいの収入（家賃）をうけとりたいのか
② そうなるためにどのように資産を増やしていくべきか
③ 今自分自身がどのくらい融資がうけられるのか
ライフプランをじっくりヒアリングしたうえで、融資戦略を提案してくれるような不動産会社を選びましょう。
【参考記事】相談してはいけない会社の特徴をまとめているのでご参考ください
【融資のご相談はお気軽に】大吉での個別相談でできることをまとめています↓
まとめ
不動産投資ローンの融資条件は、市況や社会情勢によって刻々とかわっていきます。
「金融機関の融資動向」こまめにチェックし、どういった順序で借りるか、金利上昇リスクにどう対策をとっていくかなど「戦略」をもって効率的に資産を増やしていきましょう。
