【失敗を防ぐ】不動産投資セミナーを受ける前に知っておきたい3つの事

2020年4月12日 更新

不動産投資を勉強するために、とりあえずセミナーにいってみようと思っている初心者の方へ

ある基本的な3つの事を知らないまま参加すると損をしてしまう可能性があります。

不動産投資セミナーは無料や有料、不動産会社が主催するもの、税理士やファイナンシャルプランナー、有名大家さんが講師となる塾のようなものなどとにかくたくさん開催されています。

しかし、そんなセミナーでお世辞にも良いといえない投資物件を買ってしまい、購入後相談に来られるケースが増えています。

失敗の相談者は、最低限の知識をもたずにセミナーに行き、そのセミナーの雰囲気にのせれらてしまった方がほとんどでした。

そのような失敗をしないためにも不動産会社の代表で、不動産投資家でもある私が、セミナーに行く前にやっておいたほうがいいことをまとめました。

まず初心者が不動産投資をするにあたって最低限つけるべき知識が3つある

不動産投資セミナーを受けようとする初心者の方にまず知っておいてほしいのが「不動産投資の何を学ぶのか」という目的意識をもっておくことです。

それがないまま、なんとなくセミナーに行き、すすめられるがまま物件を買って後悔・・なんてことになりかねません。

初心者がまず不動産投資をするにあたって最低限必要な知識は以下の3つです。

① 物件の選び方・・・・・一棟マンションやアパート区分のワンルーム戸建て・・たくさんの種類から自分の「目的」にあわせて選びます。

② 融資の組み方 ・・・・・年収、資産背景、借入れ、職業で金融機関を選択していきます。

③ 賃貸管理(入居付け・空室対策)・・・・・運用にどれぐらいの費用がかかり、入居してもらうためにどのような戦略をたてていくべきか。

どんなに利回りが良いとか、立地が良い物件だったとしても金融機関の選定を失敗すると、物件を増やせないことになったり、空室になった時にキャッシュフローが圧迫されてしまう可能性もでてきます。

3つのうち1つでもかけてはいけないものなんです。

セミナーに参加する目的は「本ではわからない」生の知識・情報得ること

それらの知識をつけるために、2つ方法があります。

① 本を読む
② セミナーに行って「生の情報」をききにいく

まず本を読んで最低限の基礎知識をつける

本屋にいくとたくさんの不動産投資本が並べられています。
でも、自社セミナー、塾に誘導するための本、数年前までは有効だったが今では全然再現性が無いやり方を解説している微妙な本も多いです。

以下の本は、私がたくさんの本を読んだ中から初心者のお客様におすすめしている本です。

セミナーに行く前にこの3冊は読んでおくと、業者に騙されて購入することはなくなるのではないかと思います。

不動産会社社長がおすすめする不動産投資を始める前に読んで欲しい本の厳選3選

ただし、物件の選び方と融資の組み方に関しては、市況や融資状況は時間の経過とともに刻々と変化していくので著者が実践している時期と実際読む時期とでは状況がまるで違っていたりします。

最新の情報をきくためにセミナーに参加する

そこで、本の内容から自分に合った、今の時代の内容にアレンジしていくために、「生の情報」がきけるセミナーに参加する意義がでてきます。

本を読み、最低限の知識を付けたうえで、セミナーで最先端の現場の生の情報を聞く。

それが失敗しない初心者の勉強方法だと思います。

決して順番を間違わないことが重要です。

職業柄、不動産投資セミナー情報をチェックしたりしますが、実際8割ぐらいは、自社の利益の出る物件を売る目的のセミナーです。

その為、主催者は自分達が売りたい物件が良く聞こえるトークをするので、セミナーで勧める物件が実際に本当に良い物件かどうかはわからないのです。

しかし、本で最低限の知識をつけていれば、紹介される物件の価値が良し悪しが判断できますので「セミナーでなんとなく勧められたから」で買って失敗することがなくなります。

損をしない不動産投資セミナーの特徴

不動産投資セミナーは「生の情報」を聞きに行くのが目的とお伝えしました。

最先端の不動産市況、融資状況からの物件の選定方法、融資の組み方を解説するといった内容のセミナーは行く価値があります。

また、開催数は少ないでうすが、たくさんの物件を管理する会社の賃貸管理セミナーでは多くの事例をきくことができるので不動産投資を始めたらどういうふうに運用していくのかイメージできるので有益です。

さらに

・少人数制
・不動産の種類に偏りがない(ワンルームだけ、新築アパートのみ)

上記の特徴のセミナーだと理想的です。

大人数のセミナーの方がみなさん参加しやすいかと思いますが、どうしてもセミナーの内容が薄くなりがちです。

少人数制の方が講師が参加者にあわせたより具体的なお話しができたり、質問がしやすいなどメリットがあります。

また、ワンルームマンションセミナーなど特定の不動産の種類にかたよったセミナーは、主催者が売りたい方に寄せていく話をするので、あまり意味はありません。

なぜなら人によって目的も選び方も融資も全然違うので、みながみなワンルームが投資対象として適しているとは限らないからです。

例えば、これから資産を増やしていきたい方が、キャッシュフローが出ないワンルームマンションを買ってもずっと資産は増えないですし、逆にめちゃめちゃ資産がある方であればお金を守るという目線でワンルームマンションも視野に入れるという選択ができてきます。

ある特定の種類だけではなく、幅広い選択肢の中から講師が直々にアドバイスしてくれる。

少人数で偏りがないセミナーは行く価値があると思います。

行っても意味がないセミナーの特徴7つ【相談事例続出】

逆に、不動産業者として、いち大家業を営むものとして「行っても意味がないセミナーの特徴」をあげてみました。

① 特定の種類の不動産だけを扱う不動産会社のセミナー

かぼちゃの馬車問題というのが過去にありましたが、あの被害者の多くもセミナー参加者が、東京で高利回り!という言葉につられて買ったケースがほとんどです。

② 年会費が数十万の高額塾を開催している人のセミナー

「お金を払ったセミナーなら有益」と思いがちですが、高額な塾代を払ったにもかかわらず本で学べるような内容を聞かされ、提携している業者(紹介してキックバックがもらえる)から失敗する可能性が高い物件を買わされる例も・・・・・

有名大家さんでも実はすでに売却をしていて、セミナー講師をしないと生活できない人も結構いるのです。

③ 将来の不安をあおる系(年金・保険)

これはワンルーム業者さんに多いのですが、確かに年金替わりに賃料収入があればと思うのもわかります。

しかし、今この高騰したワンルームの物件を買って年金をもらう時にどうなっているでしょうか?

他にもたくさん選択しはありますし、生命保険代わりであれば、それに特化してものに入っている方がいいでしょう。

④ 節税を煽るセミナー

不動産投資で節税できるとセミナーが開かれていますが、結論からいうと目先の年にしかなりません。

節税ができるということは不動産でマイナスを出すということになりますので、結局不動産で失敗している訳です。

しかも、減価償却した分は将来売却の際に税金として支払わなくてはなりません。

結果的に節税になる場合はありますが、目的を節税にしては失敗してしまう可能性が高い物件を選んでしまうことになるかもしれません。

⑤ ファイナンシャルプランナーのセミナー

ファイナンシャルプランナーというとお金のプロというイメージを持ちますが、実際に不動産投資を実践していてもファイナンシャルプランナーが有利ということはありませんし、実はファイナルプランナーだから何ができるということもないのです。

その方が本当に物件を持っていて話しているのかを確認する必要があります。

⑥ 講師が実際に不動産投資をしたことがない

主催している会社の営業スタッフが講師として教えている場合が少なくないですが、やってもいない人が自社の商品をすすめていたりするのはどうなのか。

割と多いのがワンルームマンションの営業マンに、ワンルームマンション投資をやっていないケース。

中にはワンルームを売りながら、一棟の方がキャッシュフローが出るからと一棟を買っている人までみかけた時もあります。

不動産をわかっているプロだから不動産投資を成功させれるかはまったく別です。

営業マンは皆様を成功させるために話しているのではなく、自分の歩合給の為に話しているのです。

⑦ 自己資金がゼロでできる

不動産投資は本来であれば完全に自己資金でゼロでできることはありません。

ということは自己資金をゼロでと言っている業者さんは、売る為に悪いことをしようとしていると推測できます。

補足:おすすめ記事「不動産投資セミナー〇選」も注意!?不動産投資情報サイトの裏側

不動産投資セミナーで検索すると、「おすすめ不動産投資セミナー5選!」といった記事を見つけることがあります。でも、実際には不動産会社が情報サイトに広告料を払っておすすめ記事を書いてもらい、掲載してもらっているケースが多いです。セミナーに行く前に6つの特徴がないかチェックしてみてみましょう。

まとめ

たくさんセミナーにが開催されている中で、どのセミナーに参加するのかは結局は自分次第。

最低限の知識をつけて見抜く力をつけましょう。

そして、セミナーに参加してそのまま物件を買うということは絶対にしてはいけません。

私はそのような方で自己破産までなっている方もみかけたことがあります。

絶対に注意しましょう。

大吉投資不動産では様々な勉強会やセミナーを開催しております。

お気軽にご参加ください。

筆者の紹介

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産株式会社の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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