区分マンション投資が合う人合わない人を投資経験者が解説|不動産投資の知識|不動産投資コンサルティングの大吉投資不動産

2019年11月9日 更新

不動産投資を検討しようと検索したりするとよく出てくるワンルームマンション投資。

これは「区分マンション」に投資する不動産投資です。

このよくあるワンルームマンション投資は都心で購入できるメリットはありますが、実は合う人と合わない人がいます。

区分マンションとは何かということから区分のワンルームマンションの投資に対する考え方を自ら投資を実践していている大吉投資不動産株式会社の代表の山本が解説します。

区分マンションとは

区分マンションとは一棟のマンションのうち一部屋ずつを所有(購入)することができるように各部屋が区分登記されたマンションのことをいいます。

区分マンションは基本的には部屋の中は所有権として所有している範囲となり、管理規約に沿ったうえでは室内を好きなようにすることができます。

注意点としては一般的にはバルコニーや窓枠、窓ガラスは共有部分になり、共有部分の専用使用できる権利という形での使用となりますので、勝手に交換したりすることはできません。

管理の仕方

各区分所有者で管理組合を結成し、管理組合として管理費や修繕積立金を集めます。

エレベーター等の各設備の点検費用、管理人さんの人件費、共用部分の清掃費用は管理費から支払われますが、全て手配することは手間もかかるので多くのマンションは管理会社に管理を委託しております。

共用部の修繕の仕方

共用設備の修繕費用は修繕積立金から支払うことになりますが修繕積立金は管理組合として積立てますので、いつかマンションを売却をしても積み立てた分を返してほしいということはできません。

また、修繕費用に対して修繕積立金が足りない場合は各区分所有者が持ち出しをして修繕する場合がありますので、積み立てられている総額もチェックすることが重要です。

 

一般的に管理費や修繕積立金の額は所有している部屋の広さによる、共有持ち分で決まります。

例えば30戸のマンションがあり、全部同じ広さの場合は持ち分は30分の1となり、全部同じ広さの場合は全員が同じ金額になります。

※一般的に修繕積立金は新築当初は低く設定されており、金額が上がっていくのが基本ですので上がる前提で考えておきましょう。

 

区分マンションで不動産投資

不動産投資を検討するにあたり、最初は一棟より価格が低めの区分マンションで投資をしようという方もいらっしゃいます。

区分マンションで投資を考えた場合の考え方を下記に記載しました。

区分投資が合う人合わない人

区分マンション投資が合う人と合わないひとを解説します。

結論から書きますと、すでに資産を持っている方は区分マンション投資も視野に入れても大丈夫ですが、これから資産を作っていきたい方は区分マンション投資はオススメできません。

理由としましてはこれから資産を作っていきたい方が、都心とは言っても利回りの低い区分マンションを買ってもキャッシュフローが出ないどころかマイナスになることもあります。

購入時に数千円プラス収支だったとしても賃料の下落や修繕積立金の上昇により、マイナスに転落していくことがほとんどです。

現在ではワンルームマンション投資のローンは最長45年のローンがありますが、ここまでなってくるともう生命保険効果以外のメリットはありません。

また、収支が悪い物件を持っていると売却もできなければ銀行の印象も悪いので一棟を購入しようとしても買えない場合も出てきます。

ということからもこれから資産を増やしたい方については一棟の投資や利回りが高い戸建て等の方が資産拡大につなげやすいです。

 

しかしすでにある程度資産をお持ちの方は、リスクを取る必要がありませんので都心部で購入し、資産性を保つということができます。

 

区分マンション投資のメリット・デメリット

メリット

・都心部での購入が可能

・立地によっては賃料の下落リスクや空室のリスクが低い

・低い価格帯

デメリット

・管理費や修繕積立金の影響でキャッシュフローが少ない

・物件の評価が低いので買い続けることができない

・資産拡大することができない

なぜワンルームマンション投資は失敗するのかをご覧ください。

新築か中古か

結論から申しますと、新築のワンルームマンション投資は絶対にさけるべきです。

価格が高すぎてもはや投資とは言えません。

立地が圧倒的な好立地であれば「投資」という言葉を除外して検討するのはいいかもしれません。

 

上記のメリットやリスクを理解したうえで、それでも区分マンション投資を選ぶ場合は絶対に中古を選びましょう。

築10年から15年ぐらいたっていると賃料も物件価格もある程度下落して落ち着いていますので、購入してからの下落幅が低いです。

 

物件情報はどこで探す?

オススメは健美家や楽待のようなポータルサイトから探すのをオススメします。

しっかりとここで条件を決めて時間をかけて探しましょう。

注意点としては、セミナー等にで業者が売主の物件を購入しないことです。

そのような物件は仲介手数料がかからないというメリットはありますが、たんまりと業者の利益が乗っています。

実際に購入を検討する時は上記のようなサイトで周辺の物件価格や賃料を見比べてみて下さい

その中で価格が高くなければ検討してみるのもいいでしょう。

 

探し方のオススメ

投資経験者からのアドバイス

私のオススメは総戸数が50戸前後以上のマンションです。

一概に50戸とは言えませんが大きいマンションはスケールメリットがあり、修繕費用の負担が少なくなるので修繕積立金の上昇が抑えられます。

一方、20~30戸ですと各世帯の負担が大きくなるので修繕積立金の上昇幅が大きくなったり、修繕できなくなったり、各戸から修繕のたびに徴収するようなことにもなります。

駅から徒歩〇分までの物件?

できれば駅から徒歩10分以内がオススメです。

銀行によっては徒歩10分以内かそれ以上かで消化基準が大きく変わるケースもあるので資産性としても大きく変わってきます。

しかし、徒歩10分以内で標準の物件を買うのであれば、もし徒歩10分以上の物件が周辺と比べて割安であるようであれば私がそちらの方がいいと思います。

また10分と言っても平坦なのか坂なのかでも大きく変わります。

価格と利回りの目安

渋谷や港区等の一棟地を除くと中古物件で2000万以上の物件はとても流通性が悪くなりますのでその点の注意が必要です。

利回りについてはもし投資を目的とするのであればそもそもワンルームマンションは選ばないと思われますが、もし検討する場合は最低でも実質利回りで5~6%以上は必要です。

5%程度あったとしても銀行からの借り入れが1~2%としてすると、収入の三分の一以上金利で取られることになりますし、そこから固定資産税を払ったりすると投資として合うわけがありません。

無料売却査定

もし物件を購入したけど思ってたよりうまくいかないと思った方や、相続で引き継いで売却を検討したい方は無料で売却の最低をすることができます。

下記よりお気軽にお問合せ下さい。

まとめ

大吉投資不動産では不動産投資についてメリットからリスク、どのように投資をしていくのがいいのかをお客様の資産背景や年収、目標、リスク許容度等をふまえてご説明させていただきますので個別相談やまずはお電話でのご相談でもお受けできますのでお気軽にお問い合わせください。

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筆者の紹介

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産株式会社の代表

多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の方の失敗相談も多く受けているので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。

不動産会社の日常をお伝えする社長日記

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