私が思う不動産投資の出口戦略について

2019年2月22日 更新
古い木造アパート

昨日の個別相談のお客様とも話題になりましたが、お客様にたまに「出口戦略」の考え方について質問されます。

出口戦略の為に、土地の評価が高い物件がいい!というお言葉もよくお聞きしますし、コンサルの方なんかはとりあえず土地値がある方がいいという方もいらっしゃると思います。

これには正解もないですし、物件にもよるという前提で、あくまで「私の見解」ですが、出口戦略を考えるのは難しいと思っております。

 

というのも、収益物件を売却する際の、買主の融資は刻一刻と変化している為です。

例えば一都三県の木造で言うと、数年前までは実はスルガ銀行も木造アパートを取り扱っておりました。

しかし、スルガ銀行が鉄骨造やRCの融資に限定していくにつれて、木造アパートの融資が狭くなったところへ静岡銀行が積極的に融資を開始した訳です。

それに続き、オリックス銀行も古い物件の為の融資期間が延長できる商品もできてきたというのが現状です。

このようにこの5年ぐらいでもどんどん融資体制は変わってきており、今後売却を検討する数年後、数十年後の融資など誰にもわからないと思います。

 

地方の築浅アパートも今はオリックス銀行がエリアを広げて融資をしているおかげで、築10年らいの北関東の物件も取引されますが、融資エリアが広がる前はほとんど地元の方しか相手にできなかった為、出口はかなり狭かった中でそういう商品ができたおかげで売ることが出来た人と買う事が出来た人がいるということになります。

 

地方の築浅RCを買っている方も、多くの方が将来はスルガで融資つくから!と地方でもどんどん買っている人が多かったですが、今はスルガもこういう状況です。

上記のことからも収益物件を買う時に出口戦略をたてるというのはとても難しいことです。

 

ということから、最悪更地にして売却できるように土地値がある方がいいという方もいますが、最悪更地にしないといけない状況といのはどういう状況でしょうか。

恐らく、入居者がほとんど入らなくなってしまったような状況ではないかと思います。

そんな人がいない状況の中で更地にしたからと言って果たして売却できるでしょうか?

そもそもアパートを「全空」にするのもかなり大変です。

 

ここからが結論ですが、今お持ちの資産の額にもよりますが、やはりこれから資産を増やしていきたい方は積算が出る物件よりもキャッシュフローが出る物件に重きを置くべきだと思っております。

この時期に多少土地値が出るからといっても買い増しがどんどんできる訳でもありません。

清算が高い変わりに利回りが低くなる前提の話ですが、積算が高くてもキャッシュフローが出ないとアパート経営は成り立たないのです。

なので、これからキャッシュフローを出し、資産を増やしていく方は積算が高いことにこしたことはありませんが、まずはキャッシュフローを大事にしていただきたいと思います。

 

※資産がすでにある程度ある方であれば、土地値重視の物件選びでもいいと思っております。

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。

大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

 

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