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修繕している物件としていない物件|昌社長の大吉日記|不動産投資コンサルティングの大吉投資不動産

2020年2月25日 更新

大吉投資不動産の山本です。

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昨日も個別相談にお二人の方にお越しいただきました。

お一人目の方は私も事務所にいたので一緒にお話をさせていただきましたが、これから不動産投資を始めていきたいという方でしたので、まずは融資等をいちからご説明させていただきました。

 

不動産投資を始める時はまず融資どういう物件を購入したいかというよりは、まずどうのような融資が利用できる可能性があるのかが重要です。

こういう地域でこういう物件買いたいなあと思ってもそのような物件に対する融資がないと、探している意味がなくなってしまいますので、まずは

・どんな金融機関が利用でいきるか

・その金融機関はどのような物件だったらCFを出すことができるのか

ということを整理してから物件を探していくと良いと思います。

 

物件を探す時には修繕状況は一応把握しておくことをオススメします。

とは言っても大吉でも毎月いくつもの物件を仲介させていただく中でも築30年で一度も外壁修繕やってません!

みたいなのは結構普通ですので、修繕していないからやめておこうと思うと、探せる物件はかなり狭まってしまうのでオススメしません。

 

しかし、個人間の仲介ですとやはり梅雨時期なんかに雨漏れが発見されたりというケースも出てきます。

これは事前に旧所有者も知らなくて、瑕疵担保期間が終了していた場合は、購入した側が修繕しないといけなくなってしまいます。

(個人間仲介の時は瑕疵担保免責が多いです)

 

では修繕してある物件の場合、修繕費はどこまでやるかと規模とで金額が変わってきますが、大吉で購入した物件の旧所有者さんが別に持っていた物件は450万円ぐらいかけて修繕されたそうです。

(ちょっと高い気もするが)

ではこの物件が修繕済みで4000万円(利回り10%)だったとすると、実際は修繕していない物件の3550万円(11.2%)の物件を買うのと同等という見方もできます。

結構この利回り換算で1.2%違うというのは物件探しでは大きく変わってきてしまいますよね。

 

なので、修繕はどれぐらいされているのかというのも踏まえて利回り換算していくと、ただ利回りがもの足りないという時も修繕先取り!と考えることもできますし、逆に修繕していない物件をカツカツで買うのも避けられるかもしれません。

 

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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大吉投資不動産株式会社

代表取締役 山本高昌

代表取締役 山本 高昌

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